Seguro que si te pido que pienses en McDonald’s, lo primero que te viene a la cabeza es una hamburguesa y no un contrato de alquiler. Es lógico. Ves la “M” gigante, hueles las papas fritas y asumes que su negocio es la comida rápida.
Sin embargo, te equivocas. Y ese pequeño error de percepción es el mismo que cometen muchos propietarios e inversores aquí, en Canarias.
Confundir el negocio operativo con el negocio real puede salir muy caro. Hoy te quiero contar una historia real de los años 50 que explica por qué tu contrato de alquiler es más importante que lo que vendes dentro del local.
El problema de vender muchas hamburguesas
A mediados del siglo pasado, Ray Kroc, el hombre que expandió la marca McDonald’s, estaba desesperado. Tenía un producto ganador y las colas daban la vuelta a la manzana, pero la empresa se ahogaba financieramente.
El problema era simple: el margen de beneficio de una hamburguesa de 15 centavos era ridículo. Kroc necesitaba mucho volumen para ganar poco dinero, y los bancos le cerraban las puertas porque no veían garantías reales. La empresa estaba en la cuerda floja.
Fue entonces cuando apareció Harry Sonneborn, su primer presidente y genio financiero. Harry revisó los libros, miró a Ray y le soltó una frase que cambió la historia del capitalismo:
“Ray, no entiendes nada. Tú no estás en el negocio de las hamburguesas. Tú estás en el negocio inmobiliario”.
La estrategia: El suelo es el activo
Sonneborn le explicó la realidad: los franquiciados a veces no podían pagar los royalties de la comida si tenían un mal mes, pero siempre tenían que pagar el alquiler para no perder el local.
Así nació la Franchise Realty Corp. La jugada maestra fue separar la operación de la propiedad. McDonald’s empezó a comprar los terrenos o a firmar arrendamientos a muy largo plazo, para luego subarrendar el local al franquiciado con un sobreprecio (un markup).
De repente, la hamburguesa se convirtió en la excusa. Como dijo Sonneborn: “La única razón por la que vendemos hamburguesas es porque son las que generan los ingresos para que los inquilinos nos paguen el alquiler”.
Hoy, McDonald’s es una de las inmobiliarias más grandes del mundo. Poseen miles de millones en activos. Las hamburguesas son solo la excusa para pagar la hipoteca.
¿Y esto qué tiene que ver contigo, que tienes un local en Triana o un piso en Vecindario?
Todo. Tiene que ver todo.
Porque vemos a diario a propietarios e inquilinos en el despacho que cometen el “error Ray Kroc”.
Se centran en la hamburguesa.
Se centran en si el inquilino es simpático. En si el piso es bonito. En si el negocio que van a montar en el local es una cafetería “vintage”.
Y se olvidan del suelo. Se olvidan del contrato.
Si eres propietario en Canarias, quiero que pienses como Harry Sonneborn.
Tu activo no es solo el inmueble. Tu activo es el contrato de alquiler que blinda ese inmueble.
Aquí en el despacho, mi padre y yo vemos contratos que dan miedo. Contratos bajados de internet. “Modelos estándar”.
Un contrato estándar te da resultados estándar. Y los resultados estándar suelen ser problemas.
Fíjate en lo que nos enseña McDonald’s aplicado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y al mercado canario:
1. El negocio operativo vs. el negocio inmobiliario Si alquilas un local, no te importa si el inquilino vende zapatos o aguacates. Te importa su solvencia. En McDonald’s, el alquiler a veces es un porcentaje de las ventas. ¿Sabías que en un contrato de local comercial puedes pactar una renta variable? Puedes decir: “Me pagas 1.000€ o el 5% de lo que factures, lo que sea mayor”. Pocos lo hacen. Y pierden dinero.
2. El control de la propiedad (el subarriendo) McDonald’s controla quién está en su local. La ley española (LAU) dice que en locales comerciales, el inquilino puede subarrendar sin tu permiso (aunque te tiene que avisar y puedes subir la renta). ¿Te interesa eso? A lo mejor no. A lo mejor quieres prohibirlo expresamente en el contrato. O a lo mejor quieres permitirlo para asegurarte de que, si al inquilino le va mal, pueda meter a otro que sí te pague. Todo depende de cómo se redacte esa cláusula. Una frase cambia tu rentabilidad.
3. La garantía no son las sonrisas McDonald’s no se fiaba de que los franquiciados fueran buena gente. Se fiaba de ser el dueño de la llave. Cuando alquilas tu patrimonio, necesitas garantías reales. Avales, depósitos, seguros de impago. No es desconfianza. Es profesionalidad. Es entender que tu negocio es el alquiler, no hacer amigos.
La lección final
No necesitas ser una multinacional para pensar como una.
Tanto si eres el propietario que quiere proteger su jubilación, como si eres el emprendedor que busca un local para su sueño, recuerda esto: la hamburguesa puede estar rica. Pero lo que te da de comer a largo plazo es un contrato bien hecho.
No firmes papeles que no entiendes. No uses el modelo que te pasó tu cuñado.
Piensa en Harry. Piensa en el suelo.
Y si necesitas que alguien revise si tu “imperio inmobiliario” (aunque sea un solo piso) está seguro o si estás a punto de cometer un error financiero…Escríbenos. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Fuente: La estrategia de Harry Sonneborn se detalla en la autobiografía de Ray Kroc, Grinding It Out, y en análisis financieros como este artículo de Business Insider.
