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Aquí en Roda Abogados tenemos una manía: nos gusta que entiendas lo que firmas, y en concreto, tu contrato de alquiler. Por eso estamos “traduciendo” la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Hoy toca el tema más polémico del momento en Canarias. Si eres inquilino y te han puesto un contrato de 11 meses “para probar”, o si eres propietario y crees que así te libras de la ley, tienes que leer esto.
Vamos a explicarte la diferencia entre el Artículo 2 (Vivienda) y el Artículo 3 (Uso distinto) de la LAU. Porque confundirlos te puede salir muy caro. Empezamos.
La obsesión de los 11 meses
El otro día llegó al despacho una pareja joven.
Venían asustados.
El propietario les había dicho que tenían que irse del piso porque se les acababa el contrato.
—¿Cuánto tiempo llevan viviendo allí? —preguntó mi padre. —Once meses —dijeron ellos—. El contrato dice que es de temporada y que se acaba ya.
Mi padre me miró. Yo le miré.
Los dos sabíamos lo que pasaba. Es el truco más viejo del libro, y en Canarias se ha puesto de moda otra vez con esto de que falta vivienda.
Te lo cuentan así: “Te hago un contrato de 11 meses, es temporal, y si nos llevamos bien, ya firmamos el de larga estancia”.
Suena razonable, ¿verdad?
Pues es mentira.
Y no solo es mentira. Es ilegal si lo que estás haciendo es vivir allí de verdad.
Hoy vamos a traducir los Artículos 2 y 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Vamos a ver por qué poner “Temporada” en el título de un papel no sirve de nada si la realidad es otra.
Aquí tienes el enlace a la Ley oficial (BOE) por si quieres comprobarlo tú mismo. Pero no hace falta que te pelees con el texto ahora, nosotros te lo despiezamos.
Artículo 2 de la LAU: tu casa es tu castillo
La Ley empieza fuerte. El Artículo 2 define el Arrendamiento de Vivienda.
¿Qué dice la ley en “cristiano”?
Dice que si alquilas un sitio para que sea tu vivienda permanente (o la de tu cónyuge e hijos), estás protegido. Punto.
Da igual lo que diga el contrato. Da igual que ponga “contrato de prueba”. Da igual que ponga “contrato temporal”.
Si tú vives ahí, tienes tu ropa ahí, estás empadronado ahí y no tienes otra casa a la que volver…Eso es un arrendamiento de vivienda.
¿Y qué significa eso?
Que tienes derecho a estar hasta 5 años (o 7 si el dueño es una empresa). Que el precio no te lo pueden subir más de lo que marca el IRAV, IPC (o el tope que ponga el gobierno de turno). Que estás blindado.
Pero claro, muchos propietarios (o sus asesores, que a veces tienen mucha imaginación) quieren evitar esto. Quieren poder echarte rápido si encuentran a un turista que paga más o si quieren vender.
Y ahí es donde entra la trampa del Artículo 3.
Artículo 3 de la LAU: el cajón de sastre
El Artículo 3 habla del Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Aquí entra todo lo que NO es tu hogar permanente:
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Locales comerciales.
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Oficinas.
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Garajes.
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Y sí…Los alquileres de temporada.
La ley dice que esto es para cuando ocupas la casa por una temporada (verano, un curso escolar, un trabajo de tres meses en otra isla), pero tu hogar real está en otro sitio.
Aquí hay libertad casi total. Pactan la duración que quieran. Pactan las subidas que quieran. Y no hay derecho a prórroga forzosa de 5 años.
El paraíso para el propietario que quiere libertad. El infierno para el inquilino que busca estabilidad.
La causa: el secreto que los jueces miran con lupa
Aquí viene lo importante. Lo que mi padre y yo explicamos siempre en el despacho y que a la gente le cuesta creer.
Lo que importa no es el tiempo. Es el “por qué”.
Mucha gente cree que si el contrato es de menos de un año, es temporal. Y si es de más, es vivienda.
Falso.
Puedes tener un contrato de temporada de 2 años (por ejemplo, un máster universitario en Las Palmas). Y puedes tener un contrato de vivienda que empieza el día 1.
Para que un contrato sea de temporada (Art. 3), tiene que haber una causa de temporalidad. Tienes que explicar por qué es temporal.
Ejemplos válidos de temporada:
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“Vengo a trabajar en una obra 6 meses”.
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“Soy estudiante y me vuelvo a casa de mis padres en verano”.
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“Estoy reformando mi casa y necesito vivir aquí mientras tanto”.
Si en el contrato no se explica la causa, o si la causa es mentira (pones “vacaciones” pero estás trabajando de cajero en el supermercado de la esquina todo el año), el contrato es un fraude de ley.
¿Qué pasa si me han hecho la “trampa de los 11 meses”?
Si has firmado un contrato de “temporada” pero vives allí de verdad, no te agobies.
Los jueces en España (y aquí en Canarias lo vemos mucho) aplican la realidad por encima del papel.
Si puedes demostrar que esa es tu casa (consumos de luz, padrón, colegio de los niños, médico del centro de salud del barrio), el contrato se transforma mágicamente.
Ese papel que decía “11 meses” se convierte automáticamente en un contrato de vivienda habitual de 5 o 7 años. Con todas las protecciones del Artículo 2.
El propietario no te puede echar al mes 11. No te puede subir el alquiler de forma abusiva.
Resumiendo la traducción
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Artículo 2 (Vivienda): es tu hogar. Estás muy protegido (mínimo 5 o 7 años).
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Artículo 3 (Uso distinto/Temporada): es para un rato. Tienes otra casa. Hay libertad de pactos.
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El truco: no importa si pones “11 meses” en el título. Si vives ahí, es vivienda. La realidad manda.
Nosotros siempre decimos lo mismo a los propietarios que asesoramos: no hay que hacer trampas. Un inquilino estable que paga y cuida la casa vale más que estar rotando gente cada pocos meses y arriesgarte a una demanda que vas a perder.
Y a los inquilinos: no tengan miedo. La ley está de tu lado si no haces cosas raras.
¿Tienes dudas con tu contrato?
Esto de la LAU tiene mucha miga. Igual eres propietario y quieres redactar un contrato de temporada de verdad, blindado y legal, para no tener líos. O igual eres inquilino, se te acaban esos famosos “11 meses” y te están presionando para que te vayas o para subirte el precio una barbaridad.
Sea como sea, mi padre y yo podemos echarle un ojo a ese papel. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
