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Esto no va de leyes complejas. Va de que el tiempo corre y no perdona. Si vives de alquiler con tu abuelo y él fallece, el contrato no pasa a ser tuyo por arte de magia. Tienes que mover ficha. Y rápido.
Hoy analizamos una sentencia que lo deja cristalino: la n.º 11/2026, de 5 de enero de 2026, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra (Id Cendoj: 31201370032026100007). Es una lección dura, pero necesaria tanto si tienes un piso alquilado en Las Palmas como si vives de alquiler en Santa Cruz. Si haces clic aquí, puedes descargar el texto completo de la Sentencia n.º 11/2026, dictada por la Audiencia Provincial de Navarra.
El origen del conflicto
Imagínate la situación. Un señor, D. Fermín, vive de alquiler en su casa de toda la vida desde 1995. Vive allí con su nieto, Agustín. Todo va bien hasta que, desgraciadamente, en octubre de 2023, el abuelo fallece.
Agustín, el nieto, se queda en la casa. Es su hogar. Ha vivido allí. Es lógico que piense que puede seguir allí, ¿verdad? El problema es que Agustín no hizo nada. Siguió viviendo, “morando” en la casa, sin enviar ningún papel. Y ese silencio le salió muy caro.
El propietario que demandó
El propietario es una empresa pública, Navarra de Suelo y Vivienda SAU (Nasuvinsa). Su postura era sencilla y tajante: “Mire, el titular del contrato ha fallecido. La ley dice que si un familiar quiere quedarse el contrato (subrogarse), tiene que avisarnos por escrito en 3 meses. Nadie nos ha dicho nada. Por tanto, el contrato se ha muerto con el inquilino”.
Así que presentaron una demanda de desahucio por precario. ¿Qué significa precario? Básicamente le estaban diciendo al nieto: “Estás ahí sin contrato, sin pagar y sin que yo te haya dado permiso explícito. Te tienes que ir”.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
Agustín se defendió como pudo. Dijo tres cosas que solemos escuchar mucho en el despacho:
- “Era mi abuelo, yo vivía con él”.
- “La empresa propietaria me engañó, no me dijeron qué papeles tenía que llevar”.
- “Soy vulnerable y los servicios sociales no han contestado a tiempo”.
Agustín alegaba que no era un “okupa” ni un precarista, porque la propiedad sabía que él estaba allí. Pedía que no se tramitara como un desahucio exprés, sino como un tema de ocupación más complejo.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal no se anduvo con rodeos y confirmó el desahucio. Le dio la razón al propietario al 100%.
¿Por qué? Porque la ley (el artículo 16 de la LAU) es clara: si quieres el contrato, tú tienes que pedirlo. Tienes 3 meses desde el fallecimiento para notificar por escrito. La carga es del inquilino, no del propietario. El Juez dijo una frase lapidaria: “La carga de ejercitar ese derecho de subrogación es del propio interesado […] quien en el plazo de 3 meses […] debe notificar por escrito”.
Como Agustín no mandó el burofax o la carta a tiempo, pasó a ser un ocupante sin título. Un “precarista”. Da igual que la propiedad supiera que él vivía allí; si no hay papel, no hay contrato. Sobre la vulnerabilidad, el tribunal dijo que eso puede suspender el desahucio un tiempo (unos meses), pero no te da derecho a quedarte con la casa para siempre.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Aquí en las islas vemos esto constantemente. Familias que llevan años en un piso de renta antigua en Vegueta o en La Laguna.
- Si eres inquilino (o nieto, o hijo de uno): si fallece el titular del contrato, no esperes al luto. Tienes 3 meses. Busca un abogado y manda la notificación fehaciente al propietario diciendo “Me quiero quedar y cumplo los requisitos”. Si se te pasa el plazo un solo día, estás fuera. No vale con decírselo de palabra al dueño cuando venga a cobrar. Papel. Siempre papel.
- Si eres propietario: si tu inquilino fallece y ves que siguen viviendo parientes allí sin decirte nada, espera los 3 meses de rigor. Si no recibes notificación, tienes la sartén por el mango. El contrato se ha extinguido y puedes recuperar tu vivienda alegando “precario”, que es una vía muy efectiva, tal y como confirma esta sentencia.
Conclusión
El derecho inmobiliario no premia las buenas intenciones, premia a quien cumple los plazos. Agustín perdió la casa de su abuelo por no enviar una carta a tiempo. Que no te pase a ti.
Si tienes dudas sobre un contrato de alquiler que no sabes cómo gestionar, no esperes a que llegue la demanda. Si quieres que lo miremos, escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo? Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas Frecuentes (sobre heredar el alquiler)
1. Vivo de alquiler con mi abuelo/padre y ha fallecido, ¿el contrato pasa a ser mío automáticamente?
No. El contrato no se hereda por “arte de magia”. Tienes un plazo estricto de 3 meses desde el fallecimiento para notificar al propietario por escrito tu voluntad de subrogarte (quedarte con el contrato). Si no envías ese papel, pierdes el derecho a la vivienda.
2. Se me pasó el plazo de 3 meses y no envié nada, ¿me pueden echar?
Sí, y es lo más probable. Tal y como confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra que analizamos, si no hay notificación fehaciente en plazo, pasas a ser un “precarista” (un ocupante sin título). El propietario puede iniciar un desahucio y el Juez le dará la razón, aunque lleves toda la vida viviendo allí.
3. Soy propietario y los familiares del inquilino fallecido siguen en la casa, ¿qué hago?
Espera a que pasen los 3 meses de rigor. Si no recibes ninguna notificación escrita solicitando la subrogación, el contrato original se ha extinguido. Tienes la sartén por el mango para recuperar tu vivienda alegando “precario”, una vía muy efectiva en estos casos.
4. Soy persona vulnerable o tengo pocos recursos, ¿eso evita el desahucio?
No. Como aclara la sentencia, la vulnerabilidad puede suspender el lanzamiento (el desalojo) durante unos meses, pero no te otorga el derecho a quedarte con el contrato si no avisaste a tiempo. Solo retrasa lo inevitable.
5. ¿Vale con decírselo al dueño de palabra o por WhatsApp?
Riesgo alto. La ley exige notificación por escrito. Aunque algunos tribunales son flexibles si el dueño “ya lo sabía”, en este caso la Audiencia fue tajante: si no hay prueba fehaciente (mejor un Burofax), se asume que no hay subrogación. No te la juegues: “Papel, siempre papel”.
