En 30 segundos
Analizamos la Sentencia n.º 537/2019, de 18 de noviembre, dictada por la Sección 5 de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Id Cendoj: 35016370052019100493 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Las Palmas resuelve un recurso de apelación contra una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 5 de San Bartolomé de Tirajana, en un procedimiento ordinario, en materia de alquiler, en el que se dirime la responsabilidad de las obras de conservación de una finca arrendada. La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por ambas partes y condena a la parte demandada a abonar a la parte demandante la cantidad de 5.330 euros, absolviéndola del resto de pedimentos.
La postura de la parte demandante
La parte demandante, arrendataria de la finca, solicita que se condene a la parte demandada, arrendadora, a realizar una serie de obras en la finca arrendada, necesarias para su habitabilidad. Considera que la parte demandada es responsable de las obras, ya que afectan a la habitabilidad del inmueble y deben ser realizadas por el arrendador, conforme al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En concreto, la parte demandante solicita que se realicen las siguientes obras:
- Sustitución de tejas en mal estado, impermeabilización de la cubierta y sellado de tuberías.
- Impermeabilización de pared frente a la montaña y formación de capa de drenaje.
- Conexión de aguas residuales a red general de alcantarillado.
- Conexión de paneles solares e instalación eléctrica general.
- Trabajos en piscina, impermeabilización y colocación de gresite.
- Reparación y puesta en marcha del riego.
La parte demandante alega que el Juez de primera instancia desestimó la pretensión de conexión de aguas residuales a la red general de alcantarillado porque la zona en la que se ubica la vivienda no dispone de dicha red. Sin embargo, la parte demandante considera que la tubería de salida del saneamiento no estaba conectada a ningún pozo negro, vertiendo las aguas residuales directamente a la montaña, por lo que la conexión de dicha tubería debe ser realizada por la parte demandada.
En cuanto a la conexión de los paneles solares, la parte demandante alega que es necesaria para dotar de agua caliente a la vivienda y, por tanto, afecta a la habitabilidad.
Por último, la parte demandante solicita la suspensión del contrato de arrendamiento y la restitución de los gastos abonados en lugar del arrendador, ya que los defectos afectan a la habitabilidad de la vivienda.
La postura de la parte demandada
La parte demandada, arrendadora de la finca, solicita que se desestime la demanda, alegando que el objeto del contrato no es una vivienda, sino una finca rústica, y que la parte demandante tenía conocimiento del estado de la finca antes de firmar el contrato.
En concreto, la parte demandada alega que:
- El objeto del contrato es una finca rústica que se arrienda para el uso del arrendatario y su familia, incluyendo la posibilidad de instalar en ella una actividad comercial, despacho profesional, industria de hospedaje, etc.
- La finca arrendada iba a ser destinada en parte para uso de los arrendatarios y su familia y para desarrollar en ella una industria o actividad hotelera como hotel rural.
- La finca estaba integrada por una edificación o vivienda destinada a residencia o satisfacer las necesidades de vivienda de sus moradores, edificación habitable dotada de las instalaciones, servicios y suministros necesarios para ello, y otra construcción vivienda que es la referida en el contrato como casa rural que estaba sin terminar y sin legalizar como tal casa rural arrendada con la finalidad de ejercer en ella una actividad comercial o económica como tal hotel o casa rural.
- Los arrendatarios visitaron la finca objeto de arriendo y estuvieron reunidos con la propiedad y con el arquitecto en varias ocasiones antes de firmar el contrato de arrendamiento con opción de compra objeto de litigio, pudiendo conocer por ello el estado de la finca, sus infraestructuras e instalaciones, siendo conscientes de las reparaciones a realizar y actuaciones necesarias para poder llevar a cabo la actividad comercial contemplada de explotación de hotel rural.
- En el contrato de arrendamiento consta expresamente que serían de cuenta del arrendatario los gastos de instalación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua y luz, entre otros, siendo que la finca contaba con luz propia en ambas construcciones habitables por lo que las nuevas instalaciones exigidas por la normativa aplicable a la industria de hospedaje que pretendían desarrollar en la casa rural pendiente de “ultimación” serían de cuenta de la parte arrendataria, como infraestructura eléctrica necesaria para el ejercicio de la actividad a desarrollar en la edificación arrendada.
- Con respecto a los trabajos en la piscina, impermeabilización y gresite, el vaso de la piscina no estaba afectado y con respecto al agrietamiento y levantamiento del gresite, al tiempo del arriendo no presentaba ningún defecto. El único vicio apreciable respecto a la situación de la piscina tras su puesta en funcionamiento era la pérdida de agua que al parecer del testigo se produjo por falta de conexión de un tubo interno lo cual es ajeno a los defectos alegados por los actores referidos a la impermeabilización de la piscina por el desprendimiento del gresite.
- Con respecto a los paneles solares e instalación del aire acondicionado no se contempla ningún compromiso contractual del arrendador para su instalación en lo que habría de ser hotel rural, más allá de la puesta a disposición de los arrendatarios de su maquinaria para el aprovechamiento de las piezas, aparatos o mecanismos en su día adquiridos por el arrendador. Ni estaban instalados al tiempo del arriendo.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por ambas partes y condena a la parte demandada a abonar a la parte demandante la cantidad de 5.330 euros, absolviéndola del resto de pedimentos.
En concreto, la Audiencia Provincial considera que:
- El objeto del contrato no es una vivienda, sino una finca rústica que se arrienda para el uso del arrendatario y su familia, incluyendo la posibilidad de instalar en ella una actividad comercial, despacho profesional, industria de hospedaje, etc.
- La finca arrendada iba a ser destinada en parte para uso de los arrendatarios y su familia y para desarrollar en ella una industria o actividad hotelera como hotel rural.
- La finca estaba integrada por una edificación o vivienda destinada a residencia o satisfacer las necesidades de vivienda de sus moradores, edificación habitable dotada de las instalaciones, servicios y suministros necesarios para ello, y otra construcción vivienda que es la referida en el contrato como casa rural que estaba sin terminar y sin legalizar como tal casa rural arrendada con la finalidad de ejercer en ella una actividad comercial o económica como tal hotel o casa rural.
- Los arrendatarios visitaron la finca objeto de arriendo y estuvieron reunidos con la propiedad y con el arquitecto en varias ocasiones antes de firmar el contrato de arrendamiento con opción de compra objeto de litigio, pudiendo conocer por ello el estado de la finca, sus infraestructuras e instalaciones, siendo conscientes de las reparaciones a realizar y actuaciones necesarias para poder llevar a cabo la actividad comercial contemplada de explotación de hotel rural.
- En el contrato de arrendamiento consta expresamente que serían de cuenta del arrendatario los gastos de instalación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua y luz, entre otros, siendo que la finca contaba con luz propia en ambas construcciones habitables por lo que las nuevas instalaciones exigidas por la normativa aplicable a la industria de hospedaje que pretendían desarrollar en la casa rural pendiente de “ultimación” serían de cuenta de la parte arrendataria, como infraestructura eléctrica necesaria para el ejercicio de la actividad a desarrollar en la edificación arrendada.
- Con respecto a los trabajos en la piscina, impermeabilización y gresite, el vaso de la piscina no estaba afectado y con respecto al agrietamiento y levantamiento del gresite, al tiempo del arriendo no presentaba ningún defecto. El único vicio apreciable respecto a la situación de la piscina tras su puesta en funcionamiento era la pérdida de agua que al parecer del testigo se produjo por falta de conexión de un tubo interno lo cual es ajeno a los defectos alegados por los actores referidos a la impermeabilización de la piscina por el desprendimiento del gresite.
- Con respecto a los paneles solares e instalación del aire acondicionado no se contempla ningún compromiso contractual del arrendador para su instalación en lo que habría de ser hotel rural, más allá de la puesta a disposición de los arrendatarios de su maquinaria para el aprovechamiento de las piezas, aparatos o mecanismos en su día adquiridos por el arrendador. Ni estaban instalados al tiempo del arriendo.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados:
- Art. 21 LAU
- Art. 30 LAU
- Art. 1554.2 CC
- Art. 1558 CC
Sentencias citadas:
No se citan sentencias específicas en la resolución.
