En 30 segundos
Esto te interesa. Y mucho. Tanto si tienes un local alquilado en Las Palmas como si eres tú quien paga la renta de un alquiler en Santa Cruz. La historia que traemos hoy va de dinero. De mucho dinero. Y de cómo una sola frase en un contrato puede salvarte la vida o arruinarte el negocio.
Analizamos la sentencia n.º 399/2025 de 17 de marzo de 2025, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100397). Un caso real donde un propietario pedía más de 200.000 euros y se acabó llevando un portazo (y una lección). Si haces clic aquí, puedes acceder al contenido completo de la sentencia n.º 399/2025, dictada por el Tribunal Supremo.
El origen del conflicto
Imagínate un local comercial. Pero no uno cualquiera, sino uno destinado a ser un Registro de la Propiedad.
El dueño del local (la empresa Lubesa) firma un contrato con la Registradora (Petra). Pactan 5 años de duración. Y ponen una cláusula curiosa: si cambia el Registrador, el nuevo se queda con el contrato (se subroga). Si el nuevo no quiere el local, el contrato se rompe y el antiguo paga una multa. Hasta ahí, todo normal.
Pasa el tiempo. Firman un anexo y amplían la duración obligatoria a 10 años.
Y aquí viene el lío. Llega una Registradora interina, Laura. Luego nombran a una nueva titular definitiva, Adela. Y Adela dice: “El local es muy caro, yo no lo quiero”. Resultado: Laura (la interina) tiene que devolver las llaves antes de tiempo.
El contrato se rompe antes de los 10 años pactados. El propietario ve una oportunidad de oro.
El propietario que demandó
El propietario, la empresa Lubesa, se frotó las manos.
Su argumento era sencillo: “Oiga, firmamos un papel que decía que el contrato duraba 10 años. Usted (Laura) se ha ido antes. Así que me debe todas las rentas que faltan hasta cumplir esos 10 años”.
Hizo la cuenta: 237.239,63 euros.
Se basaba en una cláusula del contrato (la “Cuarta”) que decía que si el inquilino se iba por su culpa, tenía que pagar todo lo que faltaba. “Pacta sunt servanda”, que decían los romanos (lo pactado obliga). Lubesa quería cobrar hasta el último céntimo.
La inquilina a la que llevaron al Juzgado
Laura, la Registradora interina, se quedó a cuadros.
Su defensa fue de sentido común: “Oiga, yo no me he ido porque quiera. Me he ido porque ha llegado la nueva titular (Adela) y ella no quiere el local. Yo no tengo la culpa. Además, yo solo era una interina”.
Laura decía que no tenía que pagar nada, o que, si tenía que pagar algo, no podía ser esa barbaridad de dinero. Que eso era enriquecerse injustamente a su costa.
En primera instancia le dieron la razón a Laura (0 euros). En la Audiencia Provincial, le dijeron que pagara un poquito (unos 18.000 euros). Pero el propietario quería el premio gordo y se fue al Tribunal Supremo.
Lo que decidió el Tribunal
Y aquí es donde el Supremo saca la lupa y pone orden.
El Tribunal Supremo le dice al propietario que se olvide de los 200.000 euros. Desestima su recurso.
¿Por qué? Atento a la jugada maestra:
El contrato tenía dos cláusulas que parecían pelearse entre sí.
- Cláusula Cuarta: si te vas por tu culpa, pagas todo lo que falta de los 10 años.
- Cláusula Segunda: si te vas porque el nuevo Registrador no quiere subrogarse, pagas solo lo que falte de los primeros 5 años.
El propietario quería aplicar la primera (la cara). El Supremo dice que no. Que lo que ha pasado aquí es específico: ha fallado la subrogación. Así que se aplica la cláusula específica (la Segunda).
Como los primeros 5 años ya habían pasado de sobra… ¡Laura no debería haber pagado nada!
La frase que resume la sentencia es: “La interpretación según la cual la falta de subrogación justifica el pago de las rentas hasta completar los diez años resulta incorrecta”.
Ojo al dato curioso: el Supremo dice que Laura tenía razón y no debía pagar ni un euro. PERO, como Laura no recurrió la sentencia anterior (se conformó con pagar los 18.000 euros), el Supremo no puede “mejorarle” la situación (principio de no reformatio in peius). Así que se queda pagando lo poco que dijo la Audiencia, pero el propietario se queda sin su gran indemnización.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vale, muy bien, pero ¿esto en qué te afecta a ti si tienes un piso en Triana o un local en Maspalomas?
- Revisa tus anexos: cuando renuevas o modificas un contrato (haces un anexo para ampliar años), asegúrate de que esa modificación encaja con el resto del contrato antiguo. Aquí el propietario amplió los años en una cláusula pero se le olvidó tocar la otra. Ese despiste le costó 200.000 euros.
- No es lo mismo “me voy” que “me echan”: si eres inquilino, es vital distinguir en el contrato qué pasa si te vas porque quieres (desistimiento) o si te vas por fuerza mayor o causas ajenas (como que no te renueven una licencia o, en este caso, un cargo).
- La especialidad manda: si en tu contrato hay una regla general (“si te vas pagas”) y una regla específica (“si te vas por X motivo pagas menos”), los jueces van a aplicar la específica.
En Roda Abogados llevamos toda la vida viendo contratos mal redactados que explotan años después. No dejes que te pase.
Conclusión
A veces, ganar o perder un juicio depende de una coma, de un anexo mal hecho o de saber qué cláusula pesa más. No te juegues tu patrimonio con modelos bajados de internet.
Si tienes dudas con tu contrato de alquiler o te enfrentas a una reclamación, escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano.
