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Analizamos la Sentencia n.º 596/2011, de 29 de febrero, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012012100146 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un recurso de casación interpuesto por un arrendador contra una sentencia que le condenaba al pago de una indemnización por daños y perjuicios al arrendatario del local de alquiler. Los daños se debían a humedades en el local arrendado, causadas por filtraciones de agua provenientes de un elemento común del edificio.
El Tribunal Supremo estima el recurso y revoca la sentencia, exonerando al arrendador de la responsabilidad de reparar los daños.
La postura de la parte demandante (arrendataria)
La parte demandante, en su calidad de arrendataria del local comercial, solicita la reparación de las humedades existentes en el inmueble y el pago de una indemnización por los daños y perjuicios causados. Fundamenta su pretensión en la obligación del arrendador de mantener el local en condiciones de habitabilidad, incluyendo la reparación de los elementos comunes que afecten al mismo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Alega que las humedades, causadas por filtraciones de agua provenientes de un elemento común del edificio, impiden el normal desarrollo de su actividad comercial y le han ocasionado importantes perjuicios económicos.
La postura de la parte demandada (arrendador)
La parte demandada, como arrendador del local, se opone a la demanda argumentando que la responsabilidad de la reparación de los elementos comunes corresponde a la comunidad de propietarios. En este sentido, sostiene que no está obligado a indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios derivados de las humedades, ya que su origen se encuentra en un defecto constructivo del edificio que excede su ámbito de responsabilidad. Además, alega que el contrato de arrendamiento incluye una cláusula que exime al arrendador de la obligación de realizar reparaciones en el local.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el arrendador y revoca la sentencia de la Audiencia Provincial que le condenaba al pago de la indemnización.
El Tribunal Supremo establece que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, cuando estos son producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio. Esta decisión se basa en la interpretación de los artículos 1554 del Código Civil y 21 de la LAU, así como en la jurisprudencia del propio Tribunal Supremo, que ha establecido de forma reiterada que la obligación de reparar los elementos comunes corresponde a la comunidad de propietarios.
Esta sentencia del Tribunal Supremo establece un importante precedente en la delimitación de las responsabilidades del arrendador y de la comunidad de propietarios en relación con la reparación de los elementos comunes de un edificio. De este modo, refuerza la doctrina jurisprudencial que exime al arrendador de la obligación de reparar los daños causados por defectos en elementos comunes, lo que proporciona mayor seguridad jurídica a las partes en los contratos de arrendamiento.
Es importante destacar que la decisión del Tribunal Supremo se basa en la interpretación de la normativa aplicable y la jurisprudencia existente, lo que garantiza la coherencia y la previsibilidad del ordenamiento jurídico.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados:
- Art. 1554 CC: Obligación del arrendador de realizar reparaciones.
- Art. 21 LAU: Obligación del arrendador de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Art. 1560 CC: Acción directa del arrendatario contra terceros perturbadores.
- Art. 1902 CC: Responsabilidad extracontractual.
- Art. 1490 CC: Caducidad de la acción.
- Art. 477.2.3.º LEC: Recurso de casación por interés casacional.
Sentencias citadas:
- SSTS de 18 de mayo de 2006, 2 de diciembre de 1991 y 7 de diciembre de 1984: establecen que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados por defectos en elementos comunes.
- STS de 26 de noviembre de 2008: interpretación de los artículos 1554 y 1559.2 CC.
- STS de 28 de mayo de 2004: imposibilidad de plantear cuestiones nuevas en el recurso de casación.
- STS de 27 de febrero de 2007: no es admisible la introducción en el recurso de casación de un elemento de controversia que ha sido ajeno al debate en las instancias.
