En 30 segundos
Olvida lo que crees saber sobre “el papel lo aguanta todo”.
A veces, firmar una cláusula en un contrato de alquiler pensando que te protege es como llevar un paraguas lleno de agujeros: te vas a mojar igual. Esto es vital para propietarios que quieren dejar sus locales a sus hijos sin miedo, y para inquilinos que creen tener derecho a comprar el local si el dueño falta.
Analizamos la Sentencia n.º 29/2026 de 19 de enero de 2026, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012026100055). El Supremo ha puesto orden en un lío de herencias y alquileres que empezó hace casi veinte años.
El origen del conflicto
Todo empieza en 2007. Un administrador de una empresa (Optifarma) firma un contrato de alquiler de un local comercial con la dueña, Dña. Rita. En ese contrato meten una cláusula, la número 14, que decía básicamente: “El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto, y esto vale tanto si se vende el local como si se transmite por herencia (mortis causa)”.
Dña. Rita fallece y le deja el local en testamento (legado) a su hija, Dña. Azucena. Entonces, la empresa inquilina levanta la mano y dice: “Un momento, como la dueña ha muerto y el local ha cambiado de manos, quiero ejercer mi derecho a comprarlo (retracto) según mi contrato”. Y aquí se armó el lío.
El inquilino que demandó
La empresa inquilina, Optifarma, fue quien demandó. Su argumento era, sobre el papel, muy claro: “Yo firmé un contrato que decía que si había transmisión mortis causa (por muerte), podía quedarme el local. Aquí hay libertad de pactos (artículo 1255 del Código Civil y 4.3 de la LAU), así que respeten lo firmado y déjenme comprar el local por el precio que diga un perito, ya que la herencia es gratis”.
Básicamente, el inquilino decía: Lo pactado es ley, y si pactamos retracto en herencia, me lo vendes.
La propietaria a la que llevaron al Juzgado
A quien llevaron al juzgado fue a la hija y heredera, Dña. Azucena. Imagínate el panorama: pierdes a tu madre, heredas el local y de repente el inquilino te dice que se lo tienes que vender.
Su defensa fue clara: “Mire, señor Juez, esto no tiene sentido. Yo he heredado el local, no lo he comprado. El derecho de retracto legal solo existe cuando hay una venta o algo oneroso (donde hay dinero de por medio). Una herencia es gratuita. Además, esa cláusula del contrato es oscura y no dice ni precio ni cómo hacerlo”.
Se apoyó en que la jurisprudencia dice que no cabe retracto en herencias porque no hay un precio que igualar.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal Supremo le ha dado la razón a la propietaria, Dña. Azucena, y ha mandado al inquilino a casa con las manos vacías.
El fallo es contundente y se resume en esta idea: No puedes llamar “retracto” a algo que no tiene precio.
El Tribunal explica que, aunque haya libertad de pactos, no se pueden inventar derechos imposibles. El retracto exige que haya una transmisión onerosa (venta) para que el inquilino pueda pagar “lo mismo” que el comprador.
Como en una herencia no se paga precio, no hay nada que retraer. Y lo más importante: la cláusula del contrato era una chapuza. Solo mencionaba “retracto mortis causa” de forma genérica, sin fijar un precio ni reglas claras. Por tanto, esa cláusula no vale para obligar a la heredera a vender.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si vives en Canarias, donde el negocio familiar y la herencia de locales es el pan de cada día, atento:
- Para propietarios: respira tranquilo, pero revisa tus contratos. Si heredas un local con inquilino, este no puede quitártelo alegando retracto legal. Pero cuidado: si vas a firmar un contrato nuevo, no aceptes cláusulas raras que mezclen herencias con ventas. Si tu padre firmó algo extraño hace años, tráenoslo para revisarlo antes de que sea tarde.
- Para Inquilinos: no te fíes de las cláusulas “copia y pega” que prometen derechos mágicos. Si quieres asegurarte la compra del local si el dueño fallece, tienes que redactar una opción de compra detallada, con precio fijado y reglas claras. Una mención vaga al “retracto” en el contrato no te servirá de nada en el Supremo.
Conclusión
Tener un contrato no siempre significa tener la razón.
En Roda Abogados llevamos años viendo cómo una mala redacción arruina el patrimonio de una familia o las expectativas de un negocio. No dejes que un “papelito” decida tu futuro.
Si tienes un contrato de alquiler antiguo o vas a heredar un local y te huele mal, escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas que deberías hacerte antes de que sea demasiado tarde (y caro)
1. ¿Puedo poner en el contrato que si el dueño muere me quedo el local?
Poner, puedes poner que si el dueño muere te tiene que regalar un unicornio. El papel lo aguanta todo. Otra cosa es que un juez se lo tome en serio. El Supremo ya ha dicho que si no fijas un precio y unas reglas clarísimas (no vale decir “según la ley”), esa cláusula vale menos que un billete de tres euros. Si eres inquilino y quieres el local, pacta una opción de compra de verdad, no hagas chapuzas.
2. Si heredo el local de mi padre con inquilino dentro, ¿lo puedo echar?
No por herederarlo. El contrato de alquiler sigue vivo. Te subrogas, que es la forma fina de decir que ahora tú eres el jefe, pero con las mismas reglas que tenía tu padre. Eso sí, no tienen derecho a comprártelo (retracto) solo por haberlo heredado, a menos que alguien haga las cosas muy mal.
3. ¿Cuánto me cuesta que le echen un ojo a los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que ofrecen la primera consulta gratis. ¿Por qué ustedes no?
Adelante. Ve con ellos. Es una experiencia que todo el mundo debería vivir una vez. Te sentarás, te dirán lo que quieres oír y, antes de que te des cuenta, te habrán puesto delante una “Hoja de Encargo” con unos honorarios que ríete tú de la inflación, para un pleito que a lo mejor ni necesitas. El gancho es lo “gratis”. El negocio es que entres en la rueda. Nosotros cobramos 60 € porque somos honestos desde el minuto uno. Te decimos la verdad sobre tu caso, te ahorramos problemas y no necesitamos engañarte para comer. Prueba los gratuitos si quieres. Si consigues salir de allí sin firmar nada raro y con la cartera intacta, pásate por aquí y hablamos de cosas serias.
