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Analizamos la Sentencia n.º 393/2015, de 24 de junio, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012015100330 (puede descargar aquí esta sentencia):
El Tribunal Supremo aborda la denegación de prórroga de un contrato de alquiler de vivienda por necesidad del arrendador, centrándose en la validez de la renuncia previa del arrendador a su derecho de denegación de prórroga forzosa en un contrato de agosto de 1987. El Tribunal Supremo estima el recurso del arrendatario, confirmando que la renuncia a este derecho no es personalísima y vincula a los sucesores del arrendador.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, en su calidad de arrendador de la vivienda, interpuso una demanda de juicio ordinario solicitando la denegación de la prórroga forzosa y la resolución del contrato de arrendamiento. El motivo principal alegado para esta resolución contractual fue la necesidad de la vivienda para uso propio y el de sus tres hijos, especialmente tras su divorcio, al no disponer de otra vivienda en la misma localidad.
Posteriormente, esta necesidad se vio incrementada por un nuevo matrimonio y la incorporación de dos hijas menores a su núcleo familiar. El arrendador afirmó residir en una vivienda de alquiler, abonando una renta mensual, lo que, según su argumentación, reforzaba la necesidad de recuperar el inmueble objeto de litigio.
Además de la solicitud de resolución del contrato de alquiler, la demanda incluía una petición para que se declarase nula y contraria a derecho la cláusula octava del contrato de arrendamiento que establecía una renuncia a la acción denegatoria en caso de necesidad por parte del arrendador. El arrendador argumentaba que esta cláusula debía entenderse por no puesta a todos los efectos legales. La base de esta pretensión se fundamentaba en la idea de que dicha renuncia pudiera ser personalísima o contraria a las facultades que la Ley de Arrendamientos Urbanos le otorgaba, buscando así liberar el inmueble para su uso personal.
El arrendador había adquirido la vivienda por herencia tras el fallecimiento de la arrendadora original y de su propio padre, subrogándose en la posición de arrendador. Se comunicó la denegación de la prórroga forzosa al arrendatario mediante burofax en abril de 2009, indicando la necesidad de la vivienda para él y sus hijos durante periodos de pernocta y vacaciones, sin que las llaves fueran entregadas en el plazo de un año ni se recibiera respuesta por parte del arrendatario.
En primera instancia, la demanda del arrendador fue desestimada, lo que llevó a la interposición de un recurso de apelación. La Audiencia Provincial de Sevilla, en segunda instancia, estimó el recurso del arrendador, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y ordenando el desalojo de la vivienda. Esta decisión fue la que motivó el recurso de casación por parte del arrendatario.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, el arrendatario, se opuso firmemente a la demanda interpuesta por el arrendador, solicitando al Juzgado su desestimación y la absolución de todos los pedimentos en su contra. La defensa del arrendatario se basó en varios argumentos clave, destacando la existencia de mala fe y abuso de derecho por parte del arrendador.
Uno de los puntos centrales de la argumentación del arrendatario fue la historia contractual del inmueble. Se alegó que el inmueble ya había sido alquilado entre las partes desde 1976 y que el contrato actual, de 1987, se suscribió con un “sensible incremento” en la cuota de alquiler tras un intento anterior de denegación de prórroga forzosa por el mismo motivo. En este contexto, el arrendatario hizo hincapié en que el contrato de 1987, bajo análisis, sometía expresamente la prórroga forzosa a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y que la arrendadora original había renunciado expresamente a la acción denegatoria en caso de necesidad. Esta renuncia, según el arrendatario, no tenía causa de nulidad y debía ser respetada.
Además, el arrendatario cuestionó la alegada necesidad del arrendador, sugiriendo que este disponía de otra vivienda en la misma localidad, adquirida por herencia y en las mismas condiciones de condominio que la vivienda arrendada. Se solicitó al arrendador que explicara por qué, si esa otra vivienda no estaba arrendada, se había decantado por el inmueble litigioso.
La situación económica del arrendatario también fue un factor relevante en su defensa. Se alegó que no percibía pensión alguna del estado, solo una pensión compensatoria de 600 euros mensuales por divorcio y otra de alimentos de 400 euros para su hijo menor, mientras que el arrendador gozaba de una “desahogada posición económica” y aportaba bienes significativos. Se argumentó que el arrendatario no estaba en condiciones de alquilar una nueva vivienda, habiendo residido más de 26 años en el hogar familiar.
El arrendatario admitió la recepción del burofax con la denegación de la prórroga, pero justificó la falta de respuesta por una dejación del letrado de entonces. Finalmente, se reiteró la solicitud de desestimación de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte demandante.
La decisión judicial
El proceso judicial se inició con la demanda del arrendador ante el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Sevilla. La sentencia de primera instancia, fechada el 29 de septiembre de 2011, desestimó íntegramente la demanda interpuesta por el arrendador y absolvió al arrendatario de todos los pedimentos formulados en su contra, imponiendo además las costas procesales al demandante.
Sin embargo, el arrendador interpuso un recurso de apelación ante la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla. La Audiencia Provincial, mediante sentencia de fecha 27 de noviembre de 2012, estimó el recurso de apelación del arrendador y revocó la sentencia de primera instancia. Consecuentemente, estimó parcialmente la demanda del arrendador, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y ordenando el desalojo de la vivienda por parte del arrendatario.
Ante esta decisión, el arrendatario interpuso un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que mediante su Sentencia número 393/2015 de 24 de junio, estimó el recurso de casación presentado por el arrendatario. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo casó la sentencia recurrida de la Audiencia Provincial en todos sus términos y confirmó la sentencia dictada en primera instancia, que desestimaba la demanda del arrendador y absolvía al arrendatario de todos los pedimentos formulados en su contra.
La razón fundamental de la decisión del Tribunal Supremo fue que el derecho renunciado por el arrendador, en este caso la denegación de prórroga por causa de necesidad, no era un derecho personalísimo. Esto significa que dicha renuncia, aunque realizada por el arrendador original, vincula a quienes le suceden en la posición contractual (en este caso, los herederos del arrendador original).
El Tribunal Supremo consideró que la renuncia a la denegación de prórroga no es un acto irrelevante, ya que otorga al arrendatario una posición más estable en la vivienda, pudiendo incluso determinar la elección de la misma. Además, se destacó que en el caso particular, la renuncia en el contrato de 1987 vino acompañada de una “sensible mejora económica en la renta a percibir” para el arrendador. En consecuencia, se impusieron al demandante (arrendador) las costas de la primera y segunda instancia.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1964):
- Artículo 6.2
- Artículo 6.3
- Artículo 62
- Código Civil (C.C.):
- Artículo 6.2 (principio de exclusión de la ley aplicable y de la renuncia a derechos)
- Artículo 659
- Artículo 1255 (principio de libertad contractual)
- Artículo 1257
Sentencias citadas
- Tribunal Supremo (Sala Primera de lo Civil):
- STS 24 de febrero de 1961
- STS 30 de junio de 1984
- STS 14 de febrero de 1992
- STS 9 de abril de 1999
- STS 9 de mayo de 2011
- STS 8 de marzo de 2013 (rec. 1243 de 2010)
