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Como arrendador, las obligaciones legales van mucho más allá de la firma del contrato de alquiler y de la entrega de llaves. La ley impone el deber continuo de garantizar la habitabilidad de la vivienda, realizando las obras de conservación necesarias sin coste para el inquilino.
Una gestión incorrecta de las reparaciones, la custodia de la fianza o la realización de obras puede dar derecho al arrendatario a resolver el contrato e incluso a exigir una indemnización. Proteger una inversión pasa por el cumplimiento proactivo de la ley.
1. Obligación Principal: Garantizar la Habitabilidad de la Vivienda
El deber fundamental e irrenunciable del arrendador es asegurar que el inmueble sirve para su propósito: ser una vivienda digna. Esta obligación se despliega en dos momentos clave.
Entrega de la Vivienda
El punto de partida, basado en el artículo 1554.1º del Código Civil, es entregar la vivienda de alquiler en condiciones óptimas de habitabilidad. Esto se acredita administrativamente con la Cédula de Habitabilidad o la Licencia de Primera Ocupación, que certifica el cumplimiento de requisitos técnicos de superficie, instalaciones y salubridad. Entregar una vivienda sin estas condiciones puede llevar a la rescisión del contrato.
Obras de Conservación (la obligación continua)
Según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable. Esta obligación legal abarca:
- Deterioros por el paso del tiempo y uso normal (estructura, instalaciones fijas).
- Daños por caso fortuito o fuerza mayor (por ejemplo, una inundación).
- Reparaciones impuestas por una autoridad competente.
Ejemplos claros son la reparación de la caldera, humedades estructurales, tuberías empotradas o elementos comunes como el ascensor.
2. Obras de mejora y pequeñas reparaciones: ¿quién paga qué?
Esta es la mayor fuente de conflictos y, por tanto, un área clave para la estrategia de contenidos. La distinción es fundamental para determinar la responsabilidad y las consecuencias económicas.
Obras de mejora (Artículo 22 LAU)
Son aquellas que aumentan el valor o utilidad del inmueble pero no son indispensables para su habitabilidad (por ejemplo, instalar aire acondicionado si la vivienda no lo tenía instalado).
- Notificación obligatoria: deben comunicarse al inquilino por escrito con 3 meses de antelación.
- Derechos del inquilino: Puede desistir del contrato, o bien soportar las obras a cambio de una reducción de la renta y una indemnización por los gastos que le ocasionen.
- Elevación de renta: A diferencia de las de conservación, estas obras sí permiten al arrendador elevar la renta anual (una vez pasados 5 o 7 años de contrato), bajo las condiciones y límites que marca el artículo 22 de la LAU.
Pequeñas reparaciones del inquilino (Artículo 21.4 LAU)
El arrendatario es responsable de las “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario”. La jurisprudencia ha establecido tres criterios para definirlas:
- Coste económico: suelen ser reparaciones de coste módico (orientativamente, por debajo de 150 €).
- Naturaleza del elemento: afectan a elementos de uso cotidiano y manipulables por el inquilino (cisterna, cinta de la persiana, bombillas, desatascos).
- Tiempo de ocupación: si la avería ocurre al poco tiempo de iniciar el contrato, se presume que es responsabilidad del arrendador.
Clave procesal: el artículo 1563 del Código Civil presume la culpa del inquilino en los deterioros, salvo que pruebe lo contrario. Por ello, la documentación (fotos, burofax, emails) es la mejor herramienta de defensa tanto para el arrendador como para el arrendatario.
3. Garantía de uso pacífico y saneamiento
El arrendador no solo debe mantener el inmueble, sino también asegurar que el inquilino pueda disfrutarlo sin interferencias.
- Prohibición de entrada: el arrendador no puede entrar en la vivienda alquilada sin permiso expreso del inquilino. La vivienda es el domicilio del arrendatario, un derecho fundamental protegido constitucionalmente.
- Perturbaciones de derecho: El arrendador debe defender al inquilino si un tercero reclama un derecho sobre la vivienda (por ejemplo, una servidumbre no declarada).
- Perturbaciones de hecho: El arrendador no responde por molestias de terceros como los ruidos de un vecino. En ese caso, es el inquilino quien tiene acción directa contra el causante de la molestia, según el artículo 1560 del Código Civil.
- Vicios ocultos: si aparecen defectos graves que no eran visibles al firmar el contrato y que impiden o dificultan su uso, el inquilino puede rescindir el contrato o pedir una rebaja en la renta (artículo 1553 del Código Civil).
4. Obligaciones económicas y administrativas
Una gestión diligente de los aspectos económicos es crucial para evitar sanciones y reclamaciones.
La Fianza: un depósito obligatorio (artículo 36 LAU)
La fianza no es un fondo personal del arrendador, sino una garantía que puede estar bajo tutela pública.
- Depósito legal: dependiendo del lugar en el que se encuentre la vivienda, el arrendador puede tener la obligación ineludible de depositar la fianza (una mensualidad de renta) en el organismo competente de su Comunidad Autónoma (por ejemplo, INCASOL en Cataluña, IVIMA en Madrid). No hacerlo podría conllevar la imposición de sanciones.
- Devolución: la fianza debe devolverse en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves de la vivienda. Si se retrasa, el saldo adeudado se generarán intereses legales automáticamente.
- Retención: la fianza solo puede retenerse para cubrir deudas de rentas/suministros o para reparar daños imputables al inquilino, siempre de forma justificada con facturas.
Gastos generales e impuestos (artículo 20 LAU)
Si no se pacta lo contrario, los gastos como el IBI o la comunidad de propietarios son a cargo del arrendador. Para que los asuma el inquilino, el artículo 20 de la LAU exige un pacto expreso, por escrito y que determine el importe anual de dichos gastos en el momento de la firma del contrato.
5. Consecuencias del incumplimiento del arrendador
Ignorar estas obligaciones puede tener un alto coste legal y económico. Según el artículo 27 de la LAU, si el arrendador incumple gravemente sus deberes, el inquilino puede:
- Exigir el cumplimiento forzoso: demandar judicialmente para que se realice la reparación necesaria y reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
- Resolver el contrato: dar por finalizado el arrendamiento y, además, solicitar una indemnización por los daños que el incumplimiento le haya podido causar.
Las causas legales más habituales para la resolución del contrato suelen ser la no realización de las obras de conservación y la perturbación del arrendador en el uso de la vivienda.
