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Analizamos la Sentencia n.º 1820/2023, de 21 de diciembre, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012023101744 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en un caso de desahucio por expiración del plazo de un contrato de alquiler de vivienda. El arrendatario solicitó una prórroga extraordinaria de seis meses en virtud del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, pero el arrendador se opuso argumentando que el contrato ya había alcanzado la duración mínima de tres años. El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por el arrendatario, confirmando su derecho a la prórroga extraordinaria.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador interpuso una demanda de desahucio por expiración del plazo del contrato de arrendamiento. El contrato se había celebrado el 2 de noviembre de 2017 con una duración de tres años, por lo que expiraba el 2 de noviembre de 2020. El arrendador comunicó al arrendatario su intención de no renovar el contrato, pero este último solicitó una prórroga extraordinaria de seis meses en virtud del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
El arrendador argumentó que el contrato no se encontraba en situación de prórroga legal, ya que había alcanzado la duración mínima de tres años establecida en el artículo 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por lo tanto, consideraba que no era aplicable la prórroga extraordinaria prevista en el Real Decreto-ley 11/2020, que solo se aplica a los contratos que se encuentren en situación de prórroga legal.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario se opuso a la demanda de desahucio, argumentando que tenía derecho a la prórroga extraordinaria de seis meses prevista en el Real Decreto-ley 11/2020. El arrendatario basó su argumento en que, aunque el contrato había alcanzado la duración mínima de tres años, todavía se encontraba dentro del “período de prórroga obligatoria” previsto en el artículo 9.1 de la LAU.
Según el arrendatario, el término “período de prórroga obligatoria” no se refiere únicamente a la situación en la que el contrato se encuentra prorrogado legalmente, sino que abarca todo el período de duración mínima legal del contrato, que es de tres años. Por lo tanto, al haber solicitado la prórroga extraordinaria dentro de ese periodo, el arrendatario consideraba que tenía derecho a acogerse a la misma.
La decisión judicial
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda de desahucio, considerando que no se cumplían los requisitos para la aplicación de la prórroga extraordinaria. La Audiencia Provincial confirmó la sentencia de primera instancia. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por el arrendatario, revocando las sentencias anteriores y desestimando la demanda de desahucio.
El Tribunal Supremo ha considerado que la interpretación de la Audiencia Provincial es errónea, ya que el término “período de prórroga obligatoria” del artículo 9.1 de la LAU debe interpretarse en el sentido de que abarca todo el período de duración mínima legal del contrato, que es de tres años. Por lo tanto, el arrendatario tiene derecho a la prórroga extraordinaria, aunque el contrato no se encuentre en situación de prórroga legal.
El Tribunal Supremo ha fundamentado su decisión en la finalidad de la norma, que es proteger a los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad económica, como la provocada por la pandemia de COVID-19. En este caso, el arrendatario ha demostrado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica, por lo que la aplicación de la prórroga extraordinaria es procedente.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados:
- Art. 2 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: regula la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda en situaciones de vulnerabilidad económica.
- Art. 9.1 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: establece la duración mínima legal de los contratos de arrendamiento de vivienda (tres años).
- Art. 10.1 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: regula la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.
- Art. 477.2 3.º y 3 Ley de Enjuiciamiento Civil: establece los motivos de casación.
- Art. 398 Ley de Enjuiciamiento Civil: regula las costas procesales.
- Disposición adicional 15.ª, número 8, Ley Orgánica del Poder Judicial: regula el depósito para recurrir.
- Art. 394 Ley de Enjuiciamiento Civil: regula las costas procesales.
Sentencias citadas:
- Sentencia 639/2022, de 4 de octubre, del Tribunal Supremo: en esta sentencia, el Tribunal Supremo ya se pronunció sobre la aplicación del Real Decreto-ley 11/2020, estableciendo los requisitos para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda.
