En 30 segundos
Esto no es teoría aburrida. Es lo que le acaba de pasar a una familia por confiarse. Si tienes un local alquilado (especialmente si es antiguo) o eres inquilino y piensas ceder el negocio, esta sentencia te afecta directamente el bolsillo.
Hoy analizamos la Sentencia n.º 1587/2025 de 6 de noviembre de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025101615). Puedes consultar el texto íntegro de la Sentencia del Tribunal Supremo sobre falta de notificación en alquileres aquí, pero mejor léete esto, nos esforzamos por ser menos técnicos que el Tribunal Supremo.
El caso real: contrato de renta antigua y arrendamiento de industria
Estamos en Castro Urdiales, pero podría ser perfectamente la calle Triana en Las Palmas o una zona turística del sur de Tenerife.
Tenemos un contrato de alquiler “de los de antes”. Pata negra. Firmado el 20 de diciembre de 1985. Renta antigua (probablemente baja), derechos consolidados…Un tesoro para el inquilino.
El inquilino, Ildefonso (y su mujer Remedios), llevan años explotando allí un Bar-Restaurante. Llega un momento en que deciden que ya no quieren estar detrás de la barra.
¿Qué hacen?
Firman un contrato con una tercera persona, Rocío. Le llaman “Arrendamiento de industria”. Básicamente, le dicen a Rocío: “Toma, explota tú el bar, con mis mesas, mis licencias y mi local, y me pagas a mí”.
Hasta aquí, todo parece un negocio redondo para Ildefonso. Pero cometió un error. Un error de novato que le ha costado el local.
La demanda del propietario: resolver el contrato por falta de notificación
Los dueños del local son Adela, Cándida y Francisco.
Ponte en su lugar. Tienes un local alquilado desde 1985. Probablemente cobras mucho menos de lo que vale el mercado actual. De repente, te enteras de que Ildefonso ya no está allí. Ahora hay una tal Rocío sirviendo cañas.
¿Qué pensaron Adela, Cándida y Francisco?
“Un momento. Ildefonso ha metido a otra persona. Ha cedido el local. Y a nosotros nadie nos ha enviado un burofax oficial avisándonos en el plazo de un mes”.
Vieron la oportunidad de oro.
Si el inquilino incumple la ley, pueden resolver el contrato. Es decir, echar a Ildefonso (y de paso a Rocío) y recuperar su local para alquilarlo a precio de 2025. Así que presentaron una demanda pidiendo la resolución del contrato.
La defensa del inquilino: ¿subarriendo o cesión de negocio?
Ildefonso y Remedios se defendieron con uñas y dientes. No querían perder ese contrato del 85.
Sus argumentos eran, sobre el papel, bastante lógicos para alguien que no es abogado
Diferencia entre cesión del local y arrendamiento de industria
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“Oiga, que yo no he subarrendado el local, he alquilado la INDUSTRIA”: decían que al ceder el negocio completo (local + enseres + licencia), las normas del alquiler de ladrillo no aplicaban igual.
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“El contrato me deja”: sacaron el contrato de 1985 y señalaron la cláusula 1ª, que decía literalmente que los arrendadores autorizaban al arrendatario a subarrendar.
Ildefonso pensaba: “Si tengo permiso en el contrato, ¿por qué me demandan?”.
Doctrina del Tribunal Supremo: la notificación fehaciente es obligatoria
Aquí viene el jarro de agua fría.
El Tribunal Supremo, en esta sentencia de noviembre de 2025, le ha dado la razón a los propietarios y ha echado a los inquilinos.
El Supremo dice algo clarísimo que debes tener muy en cuenta si tienes un alquiler:
Da igual que llames al contrato “arrendamiento de industria”. Da igual que en tu contrato ponga que tienes permiso para subarrendar.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 es imperativa en un punto: la notificación.
Lo que dice el artículo 32 de la LAU de 1994
El artículo 32 de la LAU dice que, si cedes el local o lo subarriendas, tienes la obligación de notificárselo al dueño de forma fehaciente (burofax) en el plazo de UN MES.
El Supremo razona así: esa notificación es obligatoria para que el dueño sepa quién está en su casa y pueda ejercer sus derechos (como subir la renta). Como Ildefonso no mandó esa notificación oficial en el plazo de un mes, incumplió la ley.
Resultado: contrato resuelto. Ildefonso pierde el local. Adela y compañía recuperan su propiedad.
Implicaciones para alquileres y traspasos en Canarias
En Canarias, donde el turismo mueve muchos traspasos de negocios y locales, esto es el pan de cada día.
Consejo para inquilinos: el burofax es tu seguro de vida
Si eres INQUILINO: deja de jugar a la ruleta rusa. Si vas a traspasar tu negocio, a meter a un socio que explote la actividad o a subarrendar una parte del local, no te fíes de que “somos amigos” o “el contrato lo permite”.
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El consejo: envía un burofax al propietario notificando la cesión con pelos y señales. Tienes 30 días desde que firmas con el tercero. Si te pasas un día, estás vendido.
Consejo para propietarios: cómo recuperar tu local de renta antigua
Si eres PROPIETARIO: abre los ojos. Muchos inquilinos con rentas antiguas hacen “cambalaches” sin avisar.
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El consejo: si ves caras nuevas dirigiendo el negocio en tu local, investiga. Si han cedido la explotación y no te ha llegado un burofax en el último mes, tienes la sartén por el mango. Podrías recuperar tu local o negociar una renta actualizada.
Conclusiones y asesoramiento legal en Las Palmas
A veces, un simple papel no enviado a tiempo destruye un negocio de 40 años. La ley no entiende de “se me olvidó” o “yo pensaba que…”.
En Roda Abogados llevamos toda la vida peleando estos temas. Sabemos cómo proteger tu patrimonio, ya seas el que cobra la renta o el que la paga.
Si tienes un local y algo te huele raro, o si vas a ceder tu negocio y no quieres meter la pata, escríbenos antes de firmar nada. Te ahorrarás un disgusto (y mucho dinero).
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
