En 30 segundos: ¿Puedo tocar la casa o no?
Si eres inquilino: puedes hacer “maquillaje” (pintar, agujeros pequeños para cuadros), pero no “cirugía” (tirar tabiques, ampliar, tocar vigas) sin permiso por escrito del dueño. Si haces cirugía sin permiso, te pueden echar a la calle.
Si eres propietario: si el inquilino te ha tirado una pared sin tu firma, tienes la sartén por el mango. Puedes resolver el contrato o exigir que lo deje todo como estaba (y no pagarle ni un euro por la “mejora”).
¿Quieres saber dónde está la línea roja entre colgar un cuadro y perder tu casa? Sigue leyendo, que esto te interesa.
Nota: puedes leer la versión oficial y aburrida del BOE si haces clic aquí. Pero te advertimos, es posible que la nuestra se entienda mejor.
El artículo 23 de la LAU: la manzana de la discordia
Mi padre suele decirme una cosa cuando entramos a un piso en el que hay líos: “Mira las paredes, hijo. Las paredes hablan, pero los agujeros gritan”.
El tema de las obras en el alquiler es el clásico conflicto que empieza con una buena intención (“voy a dejar el piso monísimo”) y acaba con un burofax de nuestro despacho.
El artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es claro, pero traicionero. Básicamente regula qué puede modificar el inquilino y qué no. Y aquí en Canarias, donde el alquiler vuela, vemos esto todos los días.
La regla de oro: configuración o estética
Aquí está el quid de la cuestión. La ley prohíbe al inquilino realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito.
¿Qué demonios significa “modificar la configuración”?
Imagínalo así:
- Estética (maquillaje): puedes ponerte pintalabios.
- Configuración (cirugía): no puedes operarte la nariz sin preguntar.
Lo que SÍ suele permitirse (sin pedir permiso a la NASA):
- Hacer taladros razonables para colgar cuadros o estanterías (ojo, dejar el salón como un queso gruyère puede ser motivo de reclamación al final, pero no de desahucio inmediato).
- Pintar las paredes (aunque hay que devolverlas al color original al irte). Cuidado con esto.
- Pequeñas reparaciones cosméticas.
Lo que NO puedes hacer (riesgo de muerte contractual):
- Tirar un tabique para hacer una cocina americana (muy de moda, muy peligroso legalmente).
- Cerrar una terraza o balcón.
- Dividir una habitación en dos.
- Cambiar la ubicación de baño o cocina (tocar bajantes).
El peligro del “me dijo que sí de boquilla”
Esto lo vemos mi padre y yo constantemente.
Cliente: “Es que el propietario me dijo un día tomando café que le parecía bien que tirara esa pared”. Nosotros: “¿Lo tienes por escrito?”. Cliente: “No, pero…”. Nosotros: “Entonces, tenemos un problema”.
La ley exige consentimiento por escrito. Un WhatsApp puede valer como prueba en un juicio, sí, pero es jugar a la ruleta rusa. Un “ok” vago en una conversación de chat no es un “Autorizo expresamente la demolición del tabique separador…”.
Si eres inquilino y vas a invertir dinero en mejorar una casa ajena, que te firmen un papel. Si no, estás tirando el dinero y comprando un problema.
¿Qué pasa si hago obras sin permiso? (Spoiler: nada bueno)
Si al propietario se le cruza el cable y demuestra que has modificado la configuración de la vivienda (la cirugía de la que hablábamos antes) sin su permiso, tiene tres opciones. Y tú no eliges ninguna.
Opción A: La expulsión inmediata
El propietario puede resolver el contrato. Te vas. Fin de la historia. Has incumplido una cláusula esencial.
Opción B: “Déjalo como estaba ahora mismo”
Puede exigirte que, al final del contrato, repongas las cosas al estado anterior. Es decir, que vuelvas a levantar el tabique que tiraste. Pero ojo, si la obra afecta a la seguridad de la vivienda, puede exigirte que lo repongas de inmediato.
Opción C: “Gracias por la reforma gratis”
Esta es la que más duele. El propietario puede decidir quedarse con la obra (si le gusta esa cocina americana ilegal que hiciste) y no tiene que pagarte ni un euro de indemnización. Te has gastado 10.000 € en reformar su piso y te vas sin el dinero y sin el piso. Negocio redondo para él, ruina para ti.
Ojo: Discapacitados y mayores de 70 años (la excepción)
Aquí hay un matiz importante que a veces se nos escapa. Si las obras son para adaptar la vivienda a una discapacidad o para un mayor de 70 años (rampas, ensanchar puertas, baños adaptados), no aplica este artículo 23, sino el artículo 24.
En ese caso, no hace falta “permiso”, basta con notificar por escrito. El dueño no se puede negar (salvo que toques elementos comunes del edificio muy graves). Pero eso, amigos, da para otro artículo.
Conclusión: el sentido común y el papel firmado
En Roda Abogados, mi padre siempre dice que “más vale un ‘no’ a tiempo que un juicio eterno”.
Si eres inquilino: ante la duda, pide permiso por escrito.
Si eres propietario: revisa tu piso periódicamente (con permiso, claro) para que no te encuentres una sorpresa estructural.
El alquiler es una relación de confianza, pero la confianza se blinda con papeles. Si estás pensando en tirar una pared, o si tu inquilino acaba de convertir tu piso de tres habitaciones en un loft sin avisar; para el carro.
No hagas nada más.
Escríbenos. Cuéntanos qué ha pasado. A veces, una carta redactada por nosotros a tiempo evita un desastre económico.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de esta publicación. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes (para gente que valora su dinero)
1. ¿Puedo pintar el piso de negro gótico o rojo infierno si me da la gana?
Cuidado con esto, que tiene trampa. La lógica te dice: “Es pintura, luego lo pinto de blanco y ya está”. Pero la Ley (y algunos jueces con el mazo cargado) dicen otra cosa.
Hay jurisprudencia que considera que colores muy agresivos, o pintar sobre superficies que no sean la pared lisa (como azulejos, puertas de madera o vigas), SÍ altera la configuración de la vivienda. ¿Por qué? Porque para devolver eso a su estado original no basta con una manita de pintura barata; hace falta rascar, lijar y gastar mucho dinero. Si transformas la casa en una cueva oscura, el juez puede entender que has alterado la sustancia del piso sin permiso.
Resultado: Te pueden echar y encima te tocará pagar la restauración completa. Consejo de la casa: Si quieres ponerte creativo con la paleta de colores, permiso por escrito. Si no, deja el blanco, que pega con todo.
2. He puesto aire acondicionado y he tenido que agujerear la fachada. ¿Es grave?
Es grave. Tocar la fachada es tocar un elemento común y altera la configuración estética del edificio. No solo necesitas permiso del casero, sino probablemente de la Comunidad de Propietarios. Si lo has hecho a lo bravo, te pueden obligar a quitarlo y tapar el agujero.
3. El casero me dijo por WhatsApp “haz lo que quieras”. ¿Me vale?
Es mejor que nada, pero es gasolina para un incendio. “Haz lo que quieras” puede interpretarse como “decora”, no como “tira muros de carga”. Si el juez se levanta estricto, ese WhatsApp no te salva. Necesitas un documento bien hecho que detalle QUÉ vas a hacer.
4. Vale, ¿cuánto cuesta la consulta?
60 €.
5. ¿En serio merece la pena pagar 60 € por esto? Me parece dinero…
Déjame hacerte una pregunta. ¿Cuánto te costó la última cena de un sábado de la que ya ni te acuerdas? ¿Cuánto te dejaste en esas zapatillas que te rozan y que tienes muertas de risa en el armario? Probablemente más de 60 €. Y no pasa nada. Lo pagas, te encoges de hombros y sigues con tu vida.
Aquí no estamos hablando de zapatillas. Estamos hablando de tu casa. Estamos hablando de que te retengan una fianza de 1.500 € por una obra mal hecha porque “pensabas” que se podía.
O de que te demanden y te pidan seis meses de renta por un error tonto. 60 € es el precio de dormir tranquilo esta noche. Es el precio de que mi padre y yo, con décadas de peleas en juzgados a la espalda, te digamos si estás a salvo o si estás a punto de meter la pata hasta el fondo. Sinceramente, nos parece dinero bien invertido.
Pero si prefieres gastarte esos 60 € en tres copas mal puestas este fin de semana, adelante. Es tu dinero.
