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Analizamos la Sentencia n.º 639/2022, de 4 de octubre, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100633 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha establecido que, en los casos de desahucio por falta de pago del alquiler, el arrendador debe requerir el pago al inquilino con al menos 30 días de antelación. Esta sentencia tiene implicaciones significativas para los procesos de desahucio en España, especialmente en el contexto de la crisis socio-sanitaria provocada por la pandemia de COVID-19.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, el arrendador, solicitó la extinción del contrato de arrendamiento y el desahucio del inquilino por falta de pago de la renta. Argumentó que el contrato había expirado y que el inquilino no tenía derecho a permanecer en la vivienda. El arrendador basó su solicitud en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo convenido o por la falta de pago de la renta.
En este caso, el arrendador había comunicado al inquilino su intención de no renovar el contrato con más de 30 días de antelación, tal como exige la LAU. El contrato se extinguía el 21 de abril de 2020, y el arrendador interpuso la demanda de desahucio el 8 de junio de 2020.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, el inquilino, se opuso a la demanda alegando que había llegado a un acuerdo verbal con el arrendador para prorrogar el contrato. Sin embargo, no pudo aportar ninguna prueba de la existencia de dicho acuerdo.
Además, el inquilino argumentó que tenía derecho a una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de acuerdo con el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
El inquilino alegó que el contrato se había extinguido durante la vigencia del Real Decreto-ley 11/2020, que entró en vigor el 2 de abril de 2020. Dicho Real Decreto-ley establecía la posibilidad de prorrogar los contratos de arrendamiento de vivienda habitual por un periodo máximo de seis meses, previa solicitud del arrendatario.
El inquilino comunicó al arrendador su voluntad de acogerse a dicha prórroga el 15 de julio de 2020, dentro del plazo legalmente establecido. Sin embargo, el Tribunal Supremo consideró que esta solicitud era extemporánea, ya que el contrato ya se había extinguido el 21 de abril de 2020.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo desestimó el recurso del inquilino y confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial, que había ordenado el desahucio. El Tribunal Supremo consideró que no había pruebas del supuesto acuerdo verbal entre las partes para prorrogar el contrato y que el inquilino no tenía derecho a la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento.
El Tribunal Supremo argumentó que la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento prevista en el Real Decreto-ley 11/2020 solo era aplicable a los contratos que estuvieran vigentes en el momento de la solicitud. En este caso, el contrato ya se había extinguido el 21 de abril de 2020, por lo que el inquilino no podía acogerse a dicha prórroga.
El Tribunal Supremo también rechazó el argumento del inquilino de que la solicitud de prórroga se había realizado dentro del plazo legalmente establecido. El Tribunal Supremo consideró que el plazo para solicitar la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento comenzaba a contar desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, es decir, desde el 2 de abril de 2020. Por lo tanto, la solicitud del inquilino, realizada el 15 de julio de 2020, era extemporánea.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 477.1 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Estos artículos regulan los motivos por los que se puede interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
- Artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994: Estos artículos regulan la duración del contrato de arrendamiento y las prórrogas del mismo.
- Artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Este artículo establece la posibilidad de prorrogar los contratos de arrendamiento de vivienda habitual por un periodo máximo de seis meses, previa solicitud del arrendatario.
- Artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Este artículo establece que, en caso de prórroga del contrato de arrendamiento, se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
- Artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Este artículo define el concepto de “vivienda habitual”.
- Artículo 168.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo: Este artículo regula la rehabilitación del contrato de arrendamiento en caso de concurso de acreedores.
- Artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Este artículo regula la imposición de las costas procesales.
Sentencias citadas
- Sentencia n.º 353/2021, de 14 de octubre, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Oviedo, en el rollo de apelación n.º 339/2021: Esta sentencia fue confirmada por el Tribunal Supremo en la sentencia que se resume en este documento.
