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¿Qué pasa cuando un inquilino lleva más de una década en una vivienda con contratos “temporales” y el propietario decide no renovar el último? ¿Se considera un fraude para quitarle derechos al inquilino? Esta es una de las preguntas del millón en el mundo del alquiler, la respuesta la tiene esta sentencia que te interesa, seas quien seas en esta historia.
Hoy analizamos la sentencia n.º 567/2022 de 10 de noviembre de 2022, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona (Id Cendoj: 43148370032022100559). Esta resolución aclara si el historial de alquileres influye a la hora de terminar el último contrato firmado.
Puedes consultar el texto completo de la sentencia aquí.
El origen del conflicto
Tenemos dos protagonistas: Guadalupe, la propietaria, y Leocadia, la inquilina.
La historia es la siguiente: Leocadia llevaba viviendo en el piso de Guadalupe la friolera de trece años. Pero no lo hizo con un único contrato largo. Durante años, firmaron hasta ocho contratos seguidos de once meses de duración cada uno. Una práctica bastante común que muchos propietarios utilizan pensando que así evitan las prórrogas obligatorias de la ley.
El lío empieza con el último contrato, firmado el 1 de enero de 2017. Este era diferente: establecía una duración de tres años. Justo antes de que terminara, en octubre de 2019, Guadalupe le comunica a Leocadia que no quiere renovar y que el 1 de enero de 2020 debe dejar la vivienda.
Pero Leocadia se niega a irse. Y así, lo que era una relación de años, acaba en los tribunales.
La propietaria que demandó
Guadalupe, la dueña, lo tenía clarísimo. Su argumento era simple y directo: “Firmamos un contrato el 1 de enero de 2017 por tres años. La ley en ese momento permitía esta duración. Te avisé con tiempo de que no quería renovarlo. Por tanto, el contrato ha terminado y tienes que irte”.
Para ella, los contratos anteriores eran historia pasada. Papel mojado. Argumentaba que lo único que importaba era el último acuerdo firmado entre ellas, que, según su criterio, cumplía la ley a rajatabla.
La inquilina a la que llevaron al Juzgado
Leocadia, por su parte, se defendió con uñas y dientes. Su versión era muy distinta: “Un momento. Llevo aquí trece años. Esto no es un alquiler cualquiera, es mi casa, mi vivienda habitual. Todos esos contratos de once meses eran un truco, un fraude de ley para no darme la estabilidad que me correspondía”.
Sostenía que la cadena de contratos temporales demostraba que la intención nunca fue la temporalidad, y que, por tanto, los plazos fijados eran nulos. En su opinión, la relación debía considerarse como una sola, continua y protegida por los plazos mínimos que la ley establece para la vivienda habitual.
Lo que decidió el Tribunal
Aquí viene lo interesante. El primer juez le dio la razón a Leocadia, la inquilina. Consideró que efectivamente había un fraude de ley por parte de la propietaria.
Pero Guadalupe recurrió, y la Audiencia Provincial de Tarragona le dio un giro de 180 grados a la historia: le dio la razón a la propietaria y ordenó el desalojo de Leocadia.
¿Por qué? El Tribunal fue muy claro en su razonamiento. Se centró exclusivamente en el contrato firmado en 2017, el de tres años. Su lógica fue:
- El contrato que importa es el último: los jueces determinaron que los contratos anteriores ya estaban terminados y no afectaban a la validez del último que se firmó.
- El último contrato era legal: en la fecha en que se firmó (2017), la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma de 2013, establecía una duración mínima obligatoria para el propietario de tres años. Como el contrato se pactó precisamente por tres años, era perfectamente legal.
- El preaviso fue correcto: Guadalupe avisó a Leocadia con más de los treinta días de antelación que exigía la ley para dar por finalizado el contrato.
En concreto: “La existencia de contratos anteriores, ya extinguidos, no desvirtúan la conformidad de este contrato a las disposiciones legales”. En otras palabras: el pasado, pasado está. Si el último contrato que firmas cumple con la ley vigente en ese momento, es el que manda.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Aunque esta sentencia no es de Canarias, los criterios son totalmente aplicables aquí. ¿Qué podemos aprender?
- Para propietarios:
- Cuidado con encadenar contratos temporales: aunque en este caso la propietaria ganó, fue porque el último contrato sí se ajustaba a la ley. Encadenar contratos de 11 meses sigue siendo una práctica de riesgo que los jueces pueden considerar un fraude si el inquilino lo demuestra.
- Formaliza bien el último contrato: si quieres regularizar una situación, asegúrate de que el nuevo contrato cumple con la LAU vigente en el momento de la firma. Eso puede “resetear” la relación.
- El burofax es tu mejor amigo: para comunicar la no renovación, hazlo siempre de forma que quede constancia (burofax con acuse de recibo y certificación de texto). En este caso, fue clave que la notificación no se discutiera.
- Para inquilinos:
- Lee lo que firmas: si firmas un nuevo contrato que cumple con la ley (por ejemplo, uno de 5 años actualmente, o 7 si el dueño no es una persona física), estás aceptando unas nuevas reglas del juego. Ese nuevo contrato puede anular la protección que creías tener por la antigüedad.
- No te confíes en la antigüedad: este caso demuestra que llevar muchos años en una vivienda no te da un derecho absoluto a quedarte si el último contrato firmado es legal y el propietario decide no renovarlo cumpliendo los requisitos.
- Asesórate ANTES de firmar: si llevas años con contratos “raros” y el propietario te ofrece firmar uno nuevo, habla con un abogado. Puede que sea para regularizar la situación a tu favor, o puede que sea una forma de ponerle fecha de caducidad a tu alquiler.
Conclusión
El caso de Guadalupe y Leocadia nos deja una lección muy clara: en el alquiler de vivienda, las reglas las marca el último contrato legalmente firmado. El historial importa, pero no hace milagros si el acuerdo final se ajusta a derecho.
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