En 30 segundos
Imagina que llevas décadas en un local de Ibiza —un bar-cafetería llamado Zurito— y crees que, por contrato, puedes quedarte allí casi de por vida. Pero llega la ley, cambian las reglas y el dueño te dice que a la calle.
Esta sentencia es importante porque nos dice cuánto cuesta “quedarse un poquito más” a ver qué dicen los jueces. Analizamos la sentencia n.º 162/2026 de 4 de febrero de 2026, dictada por la Sección 1 del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012026100171).
El origen del conflicto
Todo empezó con un local en la calle Lluís Tur i Palau de Ibiza. El contrato venía de 1989 y decía que el inquilino podía prorrogarlo “a la fuerza”.
Sin embargo, con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los propietarios (Edurne, Marco Antonio y una empresa) entendieron que el 31 de diciembre de 2014 el contrato se moría.
El inquilino se negó a salir y el lío acabó en los tribunales mientras el dueño perdía la oportunidad de alquilarlo mucho más caro a otra empresa que ya estaba esperando.
Los propietarios que demandaron
Edurne y Marco Antonio no se quedaron de brazos cruzados. Demandaron exigiendo el “lucro cesante”: todo el dinero que dejaron de ganar desde 2015 hasta 2019 porque el inquilino no soltaba las llaves.
Se basaron en los artículos 1101 y siguientes del Código Civil sobre daños y perjuicios por incumplir un contrato, además del artículo 1561 que obliga a devolver la finca al acabar el arriendo.
Reclamaban casi 400.000 euros de diferencia entre la renta vieja y la nueva que ya tenían apalabrada.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
El inquilino se defendió como pudo. Su argumento era que ellos no eran unos “okupas” ni actuaban con mala fe.
Se basaban en que, hasta marzo de 2015, la jurisprudencia del Supremo no estaba clara sobre si esos contratos de 1989 caducaban o no. Además, contraatacaron (reconvención) pidiendo que el dueño les pagara por las obras de reconstrucción total que hicieron en el local, alegando un “enriquecimiento injusto” del propietario y basándose en la disposición transitoria tercera de la LAU.
Lo que decidió el Tribunal
El Supremo ha hecho de “salomón”. Dice que el inquilino tiene que pagar, pero no tanto.
La clave es que el inquilino no actuó con “dolo” (mala fe consciente) hasta que la Audiencia Provincial le dijo claramente en mayo de 2016 que debía irse.
El tribunal afirma: “el incumplimiento no determina la obligación de indemnizar sino a partir de la notificación de la sentencia que declaró resuelto el contrato”.
Total: de los 394.000 euros iniciales, la indemnización baja a unos 194.000 euros. Y sobre las obras del inquilino…Nada de nada, porque el contrato ya decía que las obras se las quedaba el dueño.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si tienes un local con contrato antiguo en las Islas:
- Propieario: no des por hecho que cobrarás indemnización desde el minuto uno si el inquilino tiene una duda legal razonable. Notifica siempre por burofax para marcar el inicio del conflicto.
- Inquilino: defenderse es un derecho, pero en cuanto haya una sentencia de apelación en tu contra, cada día que pases en el local es un contador de euros que te va a tocar pagar. El “derecho a la pataleta” judicial en el Supremo sale caro. Por otro lado, revisa bien las cláusulas de obras. Si firmas que las mejoras se quedan para la propiedad, luego no pidas que te las paguen aunque hayas tirado el local abajo para volverlo a levantar.
Si tienes dudas sobre si tu contrato de alquiler sigue vivo o ha llegado a su fin, no te la juegues a ciegas.
Un error de cálculo puede costarte cientos de miles de euros. Escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
FAQ: Lo que nadie te cuenta (pero nosotros sí)
1. ¿Puedo quedarme en el local mientras mi abogado recurre al Supremo?
Poder, puedes. Pero es como ir a un buffet libre pensando que es gratis y que luego te traigan la cuenta de un estrella Michelin. El Supremo dice que si recurres solo por “estirar el chicle” cuando ya sabes que no tienes razón, vas a pagar la diferencia de alquiler de todos esos meses. Y no es barata.
2. ¿Por qué el inquilino no tiene que pagar desde el primer día que el dueño le pidió el local?
Porque en el derecho, como en la vida, si hay un lío de interpretación que ni los propios jueces aclaran, no te pueden culpar de querer defender lo tuyo. Hasta que el Supremo no fijó el criterio, el inquilino tenía una “duda razonable”. En cuanto esa duda se despeja con una sentencia, el “reloj de la deuda” empieza a correr de verdad.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Prueba primero con los del cartel de “Gratis”. Si consigues salir de ese despacho sin tragar el anzuelo y sin que te hayan hecho firmar hasta la fe de bautismo, escríbenos. Te daremos la realidad jurídica, sin adornos, para que duermas tranquilo o sepas a qué atenerte. La buena asesoría se paga; los líos judiciales se pagan mucho más caros.
