En 30 segundos
Vamos al grano. Si tienes una casa alquilada en Canarias o vives de alquiler, las reglas del juego acaban de cambiar (otra vez).
El Gobierno ha sacado un nuevo decreto este febrero de 2026, el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial.
¿El titular? Se prorroga el famoso “escudo social” antidesahucios hasta final de año. Pero, y aquí viene lo importante, hay un giro de guion inesperado: si eres un pequeño propietario, esta vez la película no termina igual para ti.
Si eres inquilino, te interesa saber hasta dónde llega tu protección. Aquí te explico, sin palabras raras de abogado, qué pasa con tu piso o con tu local.
Cómo afecta a los inquilinos
Si vives de alquiler y las cosas te van mal económicamente, respira. La norma general sigue siendo protegerte.
El Gobierno ha decidido que no se puede echar a la calle a nadie que esté en situación de “vulnerabilidad económica” (es decir, que no tenga recursos) sin ofrecerle una alternativa. Esto se extiende hasta el 31 de diciembre de 2026.
Lo bueno para ti: si demuestras que eres vulnerable (con los papeles de Servicios Sociales en mano), el lanzamiento —el momento en que te sacan de casa— se paraliza.
La letra pequeña (y cuidado aquí): esto ya no es un café para todos. Si tu casero es un “pequeño propietario” (alguien que tiene una o dos casas, no un fondo buitre ni un gran tenedor), la ley ha cambiado (punto 4 del artículo 1 modificado). En ese caso, el Juez no parará el desahucio a costa del propietario. Serán los Servicios Sociales los que tengan que correr para buscarte una casa, pero no podrás quedarte en la vivienda de ese pequeño propietario indefinidamente mientras esperas.
Si tu casero es un “pez gordo” (Gran Tenedor), sigues protegido como hasta ahora.
Cómo afecta a los propietarios
Aquí es donde mi padre y yo hemos visto llorar a clientes en el despacho. Gente que tenía su piso alquilado para pagar la residencia de la abuela y se encontraba con el inquilino sin pagar y el juzgado paralizado.
Bien, hay luz al final del túnel.
El nuevo Real Decreto trae una novedad pactada a última hora que cambia mucho las cosas en Canarias, donde hay mucho pequeño ahorrador con un piso extra:
- Si tienes 2 viviendas o menos: enhorabuena. Te han sacado del “escudo social”. ¿Qué significa esto? Que si tu inquilino no paga, aunque sea vulnerable, el desahucio no se suspende. El Estado asume que tú no eres una ONG y que necesitas tu renta. El problema de la vivienda social pasa a ser de la Administración, no tuyo.
- Si tienes más propiedades: la cosa sigue igual. Te tocará esperar y asumir la carga social hasta final de 2026, aunque podrás pedir compensaciones (que, entre tú y yo, son lentas de cobrar, pero existen).
Ojo, esto no significa que recuperes la casa mañana. Los juzgados van como van. Pero al menos, el Juez ya no tiene la orden automática de congelar el proceso por vulnerabilidad si eres un pequeño propietario.
¿Cuándo entra en vigor?
Esto ya está rodando. El Real Decreto-ley 2/2026 se publicó en el BOE de ayer (el miércoles 4 de febrero de 2026), y entró en vigor al día siguiente, hoy, el 5 de febrero.
Es decir, si presentas una demanda hoy o tienes un juicio la semana que viene, estas normas ya aplican. No es un “ya veremos”, es un “ya está aquí”.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vale, Roda, ¿y esto qué significa para mí mañana por la mañana? Aquí te dejo la traducción a la vida real:
Para el propietario en Canarias:
- Cuenta tus casas: si tienes 2 o menos, has tenido suerte.
- Revisa el contrato: si tienes impagos, no esperes. Ahora tienes una ventana de oportunidad legal que antes estaba cerrada para recuperar la posesión.
- Compensaciones: si eres de los que tienen que aguantar al inquilino, empieza a recopilar facturas y pérdidas. El plazo para pedir dinero al Estado se ha prorrogado, pero hay que pedirlo bien o te lo deniegan.
Para el inquilino:
- Papeles al día: si realmente estás mal, necesitas el informe de vulnerabilidad de Servicios Sociales YA. Sin eso, eres un inquilino moroso normal y corriente y te van a desahuciar rápido.
- Averigua quién es tu casero: no es lo mismo deberle al banco que a tu vecino del quinto. Tu estrategia de defensa cambia radicalmente.
Conclusión
Las leyes de vivienda cambian más que el tiempo en el norte de la isla. Lo que hace seis meses era imposible (recuperar tu casa siendo pequeño propietario ante un inquilino vulnerable), hoy es posible. Pero cuidado, porque la ley tiene trampas, plazos y una “letra pequeña” que puede hacerte perder mucho dinero si no das el paso correcto.
En casa siempre decimos que más vale una consulta a tiempo que un pleito perdido. Mi padre y yo llevamos años viendo contratos de todo tipo y sabemos dónde suelen fallar.
Si tienes un inquilino que no paga, o si eres inquilino y te ha llegado un burofax que te quita el sueño, no te quedes mirando el techo. Escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Lo que nos preguntarías tomando un café (y te cobraríamos en el despacho)
1. Tengo dos pisos alquilados y mi propia casa donde vivo. ¿Soy un ‘gran tenedor’ o me libro?
Cuidado aquí. La ley habla de titularidad de inmuebles de uso residencial. Si tienes tu casa (1), el apartamento en el sur (2) y el piso que alquilas en la ciudad (3), sumas tres.
Ya no eres pequeño propietario para la ley. Entras en el saco de los que tienen que aguantar el tirón.
Si solo tienes tu casa y uno alquilado (total 2), estás a salvo. El inquilino no puede paralizarte el desahucio por ser vulnerable.
¿La clave? Contar bien lo que tienes a tu nombre.
2. Vale, mi inquilino no paga y soy pequeño propietario. ¿Esto significa que lo echan mañana por la mañana?
No. No te vamos a mentir para que nos contrates.
Esto no es el “desahucio express” de la tele. Esto significa que el Juez no tiene la obligación de congelar el proceso años y años porque el inquilino no tenga dinero. El juicio avanza.
Antes, con el inquilino vulnerable, el proceso se moría en un cajón. Ahora, el proceso sigue vivo. Tarda lo que tarda el juzgado (que en Canarias no son precisamente fórmula 1), pero llega al final. Esa es la gran diferencia: la certeza de que recuperarás tu casa.
3. Soy inquilino, me han echado del curro y no llego. ¿Me van a poner las maletas en la calle?
Si tu casero es un banco o tiene muchos pisos, estás protegido hasta final de año. Si tu casero es un particular con un solo piso, tienes un problema serio.
En cualquier caso, lo que no está en los papeles no existe. Decir “soy vulnerable” no sirve de nada. Necesitas el informe de Servicios Sociales ya. Ayer. Sin ese papel, para el Juez eres simplemente alguien que no paga. Muévete rápido.
4. He leído en el periódico que esto lo pueden tumbar en el Congreso en un mes. ¿Me espero?
Error de manual.
El decreto está vigente HOY. Si presentas tu demanda hoy, entras con estas reglas. Si te esperas a ver qué deciden los políticos dentro de un mes, igual te cambian la ley otra vez y te quedas fuera.
En derecho inmobiliario, el que golpea primero, golpea dos veces. No esperes a que las noticias te digan qué hacer. Actúa con la ley que tienes ahora en la mano.
5. Soy propietario y llevo un año perdiendo dinero con esto. ¿El Gobierno me va a pagar algo?
Sí, hay compensaciones previstas. Pero no te van a enviar un bizum si no lo pides.
Hay que solicitarlo, hay que acreditar las pérdidas y hay que pelearse con la administración. Es burocracia pura y dura, diseñada para que te aburras y desistas. Nosotros nos peleamos por ti si hace falta, pero el dinero está ahí si sabes pedirlo.
