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Analizamos la Sentencia n.º 293/2018, de 26 de junio, dictada por la Sección 3 de la Iltma. Audiencia Provincial de Valladolid, Id Cendoj: 47186370032018100290 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial resuelve un caso de reclamación de cantidad por impago de alquiler, en el que el arrendador demanda al arrendatario por falta de pago de la renta y por daños en la vivienda.
La Audiencia Provincial estima en parte el recurso del arrendador y condena al arrendatario a abonar parte de las cantidades reclamadas, tras compensar la fianza con la renta impagada.
La sentencia analiza las cláusulas del contrato de arrendamiento y la normativa aplicable para determinar las obligaciones de cada parte en relación con las reparaciones y el pago de la renta.
La postura de la parte demandante
El arrendador reclama el pago de las rentas impagadas correspondientes a los meses de julio y agosto de 2015, así como los gastos de limpieza, reparación y restitución de la vivienda a su estado original. Alega que el arrendatario incumplió el contrato al no abonar las rentas, no realizar las reparaciones necesarias y devolver la vivienda en mal estado. En concreto, el arrendador reclama:
- El pago de dos mensualidades de renta, correspondientes a julio y agosto de 2015, por un importe total de 1.200 euros.
- El importe de 716,05 euros por gastos de limpieza y restitución de muebles a su estado original.
- El importe de 242 euros por reparaciones en puerta y ventanas.
- El importe de 882,09 euros por reparaciones en fugas de agua del sistema de riego del jardín y de la cocina.
- El importe de 149,75 euros y 239,05 euros por facturas de consumo de agua.
El arrendador basa su reclamación en el contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario, en el que se establecía una renta mensual de 600 euros y un plazo de duración de 3 años. El arrendador argumenta que el arrendatario incumplió el contrato al no abonar las rentas correspondientes a los meses de julio y agosto de 2015, ni realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buen estado. Además, alega que la vivienda fue devuelta en mal estado, con muebles deteriorados y suciedad.
La postura de la parte demandada
El arrendatario se opone a las pretensiones del arrendador, alegando que algunas de las reparaciones reclamadas no le corresponden, que la vivienda no fue devuelta en mal estado y que la fianza entregada debe compensar las rentas impagadas. En concreto, el arrendatario argumenta que:
- Las reparaciones de las fugas de agua no le corresponden, ya que eran preexistentes al contrato de arrendamiento.
- No recibió la reclamación extrajudicial del arrendador.
- La vivienda no se encontraba deteriorada ni sucia cuando la devolvió.
- La fianza entregada en concepto de fianza debe compensar las dos mensualidades de renta impagadas.
El arrendatario basa su defensa en el contrato de arrendamiento y en la normativa aplicable, en particular en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que es obligación del arrendador realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación interpuesto por el arrendador y condena al arrendatario a abonar la suma de 1.210,54 euros, una vez compensada la fianza con las rentas impagadas. La sentencia considera que:
- El arrendatario adeuda las dos mensualidades de renta correspondientes a julio y agosto de 2015, por un importe total de 1.200 euros, ya que no ha probado que abandonara la vivienda antes del 1 de septiembre de 2015, tal como había comunicado al arrendador.
- El arrendatario debe asumir el coste de las reparaciones de la puerta exterior y de varias ventanas de aluminio, ya que recibió la vivienda con estos elementos en perfecto estado y su deterioro no se debe al uso normal.
- El arrendatario debe asumir el coste de la reparación de la fuga de agua en el jardín, ya que en el contrato de arrendamiento se advertía de la existencia de esta avería y el arrendatario se comprometió a subsanarla.
- El arrendatario no debe asumir el coste de la reparación de la fuga de agua en la cocina ni de la avería eléctrica, ya que estas averías no se pusieron de manifiesto en el contrato y no se ha acreditado que se deban a un uso negligente del inmueble.
- El arrendatario debe abonar el importe de la factura de consumo de agua correspondiente al riego del jardín, ya que no subsanó la avería que afectaba a la instalación y procedió al riego del jardín.
- No se hace expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias al estimarse en parte la demanda y el recurso.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 6 de la LAU: Nulidad de las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título I de la LAU. Este artículo se aplica para determinar la nulidad de la cláusula contractual que imponía al arrendatario la obligación de afrontar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, ya que esta obligación corresponde al arrendador según el artículo 21 de la LAU.
- Art. 21 de la LAU: Obligación del arrendador de realizar las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Este artículo se aplica para determinar que el arrendatario no debe asumir el coste de las reparaciones de la fuga de agua en la cocina ni de la avería eléctrica, ya que estas averías no se pusieron de manifiesto en el contrato y no se ha acreditado que se deban a un uso negligente del inmueble.
- Art. 394 de la LEC: Imposición de costas en caso de estimación parcial de la demanda. Este artículo se aplica para no hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias al estimarse en parte la demanda y el recurso.
- Art. 398 de la LEC: Imposición de costas en el recurso de apelación. Este artículo se aplica en relación con la no imposición de costas en el recurso de apelación, al estimarse este solo en parte.
Sentencias citadas
No se citan sentencias específicas en la resolución. La sentencia se basa en la interpretación y aplicación de la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y en el análisis de las cláusulas del contrato suscrito entre las partes.
