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Analizamos la sentencia n.º 622/2024, de 8 de mayo, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024100621 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo revoca una sentencia anterior, declarando la resolución de un contrato de alquiler por impago de rentas y cantidades asimiladas. Se ha condenado al arrendatario y a su garante personal al pago de las cantidades adeudadas, incluyendo rentas presentes y futuras, además de las costas del proceso. Esta decisión subraya la primacía de las obligaciones contractuales pactadas entre las partes y la necesidad de justificar debidamente cualquier incumplimiento.
La postura de la parte demandante (arrendadora)
La parte arrendadora, una entidad mercantil, interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra la parte arrendataria, otra entidad mercantil, y contra un garante personal. En la demanda, se le solicitaba al Juzgado que requiriese a los demandados para que, en un plazo de diez días, pagaran o consignaran las cantidades adeudadas (261.326,86 € en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas), así como al pago de las cantidades que se fueran devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble, más los intereses legalmente establecidos, y que desalojaran el inmueble, sin que procediera la enervación de la acción.
La fundamentación de la demanda se basó en que, desde diciembre de 2018, la arrendataria comenzó a incumplir el contrato al dejar de pagar la renta más el IBI correspondiente. La arrendadora envió un burofax el 19 de marzo de 2019 reclamando las rentas adeudadas, y a esta comunicación siguieron muchas otras sin respuesta hasta abril de 2020, cuando, con motivo de la pandemia del COVID-19, la arrendataria solicitó la suspensión del pago de la renta.
En su recurso de casación, la parte arrendadora alegó la infracción del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en relación con el artículo 27.1 de la misma ley, argumentando que el cumplimiento parcial en la obligación de pago de la renta constituye un incumplimiento contractual suficiente para promover la resolución del contrato. Se citaron sentencias del Tribunal Supremo para apoyar esta postura. También se alegó la vulneración del artículo 4.3 de la LAU, con remisión al artículo 1.255 del Código Civil, sosteniendo que no puede declararse la nulidad de la cláusula contractual que impone al arrendatario la obligación de reparación y conservación del inmueble arrendado, dado que prevalece la voluntad de las partes. Un tercer motivo de casación se fundamentó en la lesión del artículo 1.124 del Código Civil, al considerar que no existía incumplimiento contractual por parte del arrendador y que, en consecuencia, el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta y de cantidades asimiladas (IBI y TRU) no se encontraba justificado.
La parte arrendadora insistió en que el incumplimiento parcial de 1.710 euros en las mensualidades de renta de junio, julio y noviembre de 2019, y marzo de 2020, era motivo suficiente para la resolución del contrato, al suponer la inobservancia de la principal obligación de la arrendataria, sin necesidad de que la cantidad impagada fuera proporcionada al importe total de la renta. Además, señaló que el impago de la renta y cantidades asimiladas se elevaba a la fecha de interposición del recurso de casación a 544.520,41 €. El arrendador también argumentó que la cláusula octava del contrato, que imponía al arrendatario la obligación de reparación y conservación del inmueble, era legítima en un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
La postura de la parte demandada (arrendataria)
La parte demandada, contestó a la demanda solicitando la convocatoria a la vista y una sentencia desestimatoria de la demanda de desahucio interpuesta en su contra. En su contestación a la demanda de desahucio, reconoció adeudar las rentas de los meses de abril a diciembre de 2020 y enero de 2021. No obstante, alegó que estas cantidades no eran exigibles debido a la moratoria prevista en el Real Decreto-Ley 15/2020. Con respecto al pago del IBI, señaló que el incumplimiento de dicha obligación se debía a que la arrendadora había incumplido, a su vez, sus obligaciones contractuales al no haber procedido a realizar las obras necesarias de conservación y mantenimiento del local. Esto, según la demandada, provocó el cese de la actividad en la planta alta arrendada por orden de sanidad.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, argumentando que, a la fecha de interposición de la demanda de desahucio, la arrendataria estaba exenta de su pago conforme al citado Real Decreto Ley, lo que impedía estimar la demanda en atención a la moratoria aplicable al contrato. La Audiencia Provincial de Madrid confirmó la sentencia de primera instancia, salvo en el pronunciamiento sobre costas, al considerar que se cumplían los requisitos para la aplicación del Real Decreto-Ley 15/2020. Argumentó que la arrendadora no había cuestionado que la arrendataria cumpliese los requisitos del artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, y que su contestación a la solicitud de moratoria se condicionaba únicamente al establecimiento de una forma de amortización de los plazos de las rentas debidas. Se aplicó la doctrina del silencio como manifestación de voluntad.
La Audiencia Provincial también argumentó que la cláusula octava del contrato era nula y que la arrendadora había incumplido sus obligaciones contractuales. Esto, según la Audiencia, liberaba a la demandada del abono de las cantidades asimiladas en concepto de renta, ya que el local no se encontraba en el estado debido, lo que determinó la apertura de expediente administrativo por sanidad. Se citaron actas de inspección y resoluciones de la Consejería de Sanidad que evidenciaban la existencia de goteras y desprendimientos del techo, concluyendo que la instalación no garantizaba los medios y elementos para el desarrollo de la actividad asistencial en condiciones higiénicas.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo, en cuanto al recurso extraordinario por infracción procesal, desestimó los tres motivos planteados. Respecto al primer motivo, que alegaba error en la valoración de la prueba sobre la comunicación de 8 de mayo de 2020, el Tribunal consideró que la sentencia recurrida no discutía la literalidad del documento ni los documentos acompañados, sino que la cuestión era una valoración jurídica sobre el cumplimiento de los requisitos del Real Decreto Ley 15/2020, propia del recurso de casación, y no un error fáctico.
Para el segundo motivo, referente a las comunicaciones de 27 de mayo y 9 de octubre de 2020, el Tribunal no apreció error en la valoración de la prueba. Consideró que la conclusión de la Audiencia sobre la aceptación tácita de la moratoria no era irracional, ilógica o absurda, ni constituía un error patente o notorio.
En relación con el tercer motivo, que versaba sobre la interpretación de los documentos relativos a la resolución de la Consejería de Sanidad, el Tribunal señaló que no se trataba de una valoración probatoria arbitraria o irracional, sino de una apreciación jurídica sobre si las deficiencias justificaban el impago de la renta, cuestión que debía ser examinada en el recurso de casación.
En cuanto al recurso de casación, el Tribunal estimó los tres primeros motivos planteados por el arrendador. El Tribunal consideró que la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario es causa de resolución del contrato de arrendamiento. Se constató que, antes de la entrada en vigor del RDL 15/2020, la arrendataria ya adeudaba una cantidad significativa por rentas e IBI.
El Tribunal rechazó la aplicación de la exceptio non adimpleti contractus por parte de la arrendataria. Argumentó que el impago de las cantidades asimiladas a la renta no estaba justificado por la existencia de goteras y desprendimientos en el techo de una de las plantas, ya que no se conocía su origen ni gravedad, y no estaban avaladas por prueba pericial que aclarara la clase de obras necesarias, el tiempo de ejecución, las causas o el coste económico. Además, se destacó que la arrendataria continuaba explotando el arriendo en los cuatro locales, no solo en la planta primera.
Un factor clave en la decisión fue que la arrendataria tenía pleno conocimiento del estado del inmueble, ya que había vendido una parte a la demandante, y existía una clara conexión entre ambas entidades vendedoras. Se enfatizó que, en la cláusula octava del contrato, la arrendataria asumió convencionalmente la realización de las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los locales, con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU, amparándose en la libertad de pacto del artículo 1255 del Código Civil. El Tribunal consideró que esta renuncia era clara, terminante e inequívoca y que no se habían sobrepasado los límites de la autonomía de la voluntad.
La estimación de los motivos de casación anteriores hizo que el Tribunal considerara innecesario entrar a conocer los otros motivos relacionados con el Real Decreto-ley 15/2020, ya que un incumplimiento resolutorio previo no se rehabilita por una moratoria posterior que se refiere a las rentas devengadas a consecuencia de la pandemia.
En consecuencia, el Tribunal Supremo asumió la instancia y estimó el recurso de apelación, declarando resuelto el contrato de arrendamiento. Se condenó solidariamente a la arrendataria y a su garante personal al pago de 261.326,86 € en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que se devengaran desde la interposición de la demanda hasta la entrega efectiva del inmueble, más los intereses legales. Se confirmó la validez de la repercusión del IBI. Finalmente, se impusieron las costas de primera instancia a los codemandados, sin pronunciamiento sobre las costas de segunda instancia ni del recurso de casación.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 24 de la Constitución Española
- Artículo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 1.255 del Código Civil (CC)
- Artículo 1.124 del Código Civil (CC)
- Artículo 7.1 del Código Civil (CC)
- Artículos 3 y 4 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril
- Artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril
- Artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio
- Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 410 I-EC de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 1091 del Código Civil (CC)
- Artículo 1822 del Código Civil (CC)
- Artículo 1831.2° del Código Civil (CC)
- Artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Disposición Adicional 15, apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ)
Sentencias citadas
-
- STS n.º 1219/2008 de 19 de diciembre
- STS n.º 973/2002 de 15 de octubre
- STS n.º 193/2009 de 26 de marzo
- STS n.º 582/2009 de 9 de septiembre
- STS n.º 783/2021 de 15 de noviembre
- STS n.º 539/2017 de 3 de octubre
- STS n.º 281/2022 de 4 de abril
- STS n.º 74/2018 de 14 de febrero
- STS n.º 3/2021 de 13 de enero
- STS n.º 657/2013 de 22 de octubre
- STS n.º 471/2021 de 29 de junio
- STS n.º 808/2010 de 26 de junio
- Sentencias 31/2020, de 21 de enero
- Sentencia 144/2020, de 2 de marzo
- Sentencia 298/2020, de 15 de junio
- Sentencia 674/2020, de 14 de diciembre
- Sentencia 681/2020, de 15 de diciembre
- Sentencia 59/2022, de 31 de enero
- Sentencia 391/2022, de 10 de mayo
- Sentencia 544/2022, de 7 de julio
- Sentencia 653/2022, de 11 de octubre
- Sentencia 847/2022, de 28 de noviembre
- Sentencia 217/2023, de 13 de febrero
- Sentencia 380/2024, de 14 de marzo
- Sentencia 418/2012, de 28 de junio
- Sentencia 262/2013, de 30 de abril
- Sentencia 44/2015, de 17 de febrero
- Sentencia 208/2019, de 5 de abril
- Sentencia 141/2021, de 15 de marzo
- Sentencia 26/2017, de 18 de enero
- Sentencia 123/2022, de 16 de febrero
- Sentencia 294/2012, de 18 de mayo
- Sentencia 156/2016, de 15 de marzo
- Sentencia 983/2001, de 30 de octubre
- Sentencia 609/2017, de 15 de noviembre
- Sentencia 190/2021, de 31 de marzo
- Sentencia 314/2022 de 20 de abril
