En 30 segundos
A veces, quedarse callado sale caro. O te salva. Depende de cómo se mire.
Lo que vas a leer hoy cambia las reglas del juego sobre lo que puede ocurrir al terminar los alquileres, cuando hay comunicaciones cruzadas.
Analizamos la Sentencia n.º 318/2025 de 27 de febrero de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100305). El Alto Tribunal ha confirmado que, si un propietario ofrece una extensión del contrato (aunque sea la extraordinaria del COVID) y el inquilino no dice ni “mú”, se asume que acepta la fecha de salida. Adiós a la renovación automática. Si haces clic aquí, puedes acceder al contenido completo de la sentencia n.º 318/2025, dictada por el Tribunal Supremo.
El origen del conflicto
Todo empieza en enero de 2016. Se firma un contrato de alquiler de vivienda con una duración inicial de tres años. Pasa el tiempo, la vivienda cambia de dueño (ahora es una empresa), y llegamos al momento crítico: el fin del contrato.
La teoría dice que el contrato terminaba el 31 de enero de 2021. Pero estábamos en plena pandemia, con normas especiales saliendo del horno cada dos por tres (las famosas prórrogas COVID). Aquí es donde se lía. El propietario manda burofaxes diciendo “te vas”, luego dice “te quedas 6 meses más”, y los inquilinos… Bueno, los inquilinos siguieron viviendo allí pensando que tenían derecho a quedarse mucho más tiempo.
El propietario que demandó
El propietario (una empresa de inversiones) quería recuperar su casa. Lo tenía claro. Primero avisó en agosto de 2020 de que el contrato acababa en enero de 2021. Hasta ahí, todo normal.
Pero luego, en febrero de 2021, les manda otra carta. Les dice: “Oye, vuestro contrato acaba el 31 de julio de 2021”. ¿Por qué? Porque decidió aplicarles, por su cuenta y riesgo, la prórroga extraordinaria de 6 meses que permitía la ley por el COVID, para no dejarlos en la calle en plena pandemia.
Cuando llegó julio y los inquilinos no se fueron, el propietario interpuso una demanda de desahucio por expiración del plazo. Su argumento era simple: “Os avisé, os di 6 meses extra por el COVID, y ahora os tenéis que ir”.
Los inquilinos a los que llevaron al Juzgado
Clara y Benjamín, los inquilinos, lo veían muy diferente. Su defensa se basaba en el silencio y en la contradicción de las cartas.
Pensaron: “Si el propietario me dice primero que me vaya en enero, y luego me manda otra carta en febrero (cuando ya ha pasado la fecha) diciendo que me vaya en julio…Es que el contrato sigue vivo”.
Ellos creían que, al no haber pedido ellos la prórroga COVID (que era voluntaria para el inquilino), lo que había ocurrido en realidad era una tácita reconducción. Es decir, que el contrato se había renovado automáticamente por un año más, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 10.1 LAU), y que por tanto tenían derecho a quedarse hasta enero de 2022, no hasta julio de 2021.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal Supremo, en su sentencia del 27 de febrero de 2025, ha dado un golpe en la mesa, fallando a favor del propietario.
El argumento clave es demoledor pero de sentido común: Es verdad que la prórroga COVID debía pedirla el inquilino. PERO, si el propietario te manda una carta diciendo “te extiendo el contrato 6 meses hasta julio” y tú la recibes, no protestas y te quedas en la casa… tu silencio es un “SÍ”.
El Tribunal dice que la buena fe obliga a hablar. Si Clara y Benjamín no querían esa prórroga de 6 meses y preferían pelear por la renovación anual, debieron decirlo. Al callar y quedarse, aceptaron la fecha de fin: 31 de julio de 2021. Por tanto, el contrato se extinguió ese día y el desahucio es correcto.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Esto no va solo de leyes, va de tu tranquilidad.
- Si eres propietario: si vas a conceder un plazo extra a tu inquilino (por obras, por favor o por lo que sea), déjalo por escrito y con fecha de fin clara. Esta sentencia te protege si actúas de buena fe, pero no te confíes. Manda burofax. Siempre.
- Si eres inquilino: cuidado con el “quien calla otorga”. Si recibes una notificación con una fecha de fin con la que no estás de acuerdo, contesta. No asumas que la ley te renovará el contrato automáticamente solo porque el propietario se haya liado con las fechas. El silencio te puede costar el piso.
Conclusión
Las relaciones de alquiler son como un matrimonio: cuando la comunicación falla, acaba en divorcio (o en desahucio).
En Roda Abogados sabemos que detrás de cada carta y de cada demanda hay una familia preocupada. Si te ha llegado un burofax y no sabes si contestar o callar, o si tu inquilino no se va, no te la juegues a la carta del silencio.
Si tienes dudas, escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de esta publicación. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
El precio de cerrar la boca (y otras formas de perder tu casa)
1. El propietario me ha dicho que me quede 6 meses más y no he dicho nada, ¿me he salvado?
No. Al revés. Te han pillado. Si el dueño te manda un burofax diciendo que te da una prórroga (aunque sea la del COVID o porque le caigas bien) y tú te quedas ahí callado como un mueble, el Tribunal Supremo dice que estás aceptando esa fecha de salida. Tu silencio es un “sí, señor”. Así que ve haciendo las maletas para cuando acaben esos meses, porque la renovación automática por un año ha muerto en el momento en que decidiste no rechistar.
2. Pero la prórroga COVID la tenía que pedir yo, ¿no?
En teoría, sí. Pero el Supremo ha dado un golpe en la mesa y ha dicho que la buena fe está por encima de los tecnicismos. Si el propietario te ofrece el favor de la prórroga y tú te aprovechas de ella quedándote en la casa, no puedes luego decir: “Ah, no, es que yo no la pedí, así que quiero un año entero por la cara”. Si no te gustaba la oferta, haber hablado. Ahora, a la calle.
3. ¿Qué pasa si el propietario me manda mensajes contradictorios?
Pasa que se lía. En este caso, el dueño primero dijo “vete” y luego dijo “quédate un poco más”. Los inquilinos pensaron que ese lío les daba derecho a quedarse un año extra por tácita reconducción. Error. El Supremo dice que mientras haya una comunicación clara con una fecha de fin, da igual que el propietario haya dudado antes. Lo que cuenta es la última palabra si tú no dices lo contrario.
4. Soy propietario, ¿puedo estar tranquilo si le doy unos meses extra a mi inquilino?
Tranquilo, lo que se dice tranquilo, solo estarás si haces las cosas bien. Esta sentencia es una victoria para el sentido común, pero no hagas experimentos. Si vas a dar un plazo extra para que se busquen la vida o terminen una mudanza, ponlo por escrito y mándalo por burofax. Nada de “ya hablaremos”. La fecha de salida tiene que estar más clara que el agua.
5. ¿Y si recibo un burofax y no estoy de acuerdo con la fecha?
Entonces hablas. O mejor, escribes. Si te quedas calladito pensando que la ley te va a proteger de forma automática, te vas a encontrar con una demanda de desahucio en el felpudo. En el derecho de alquileres, el que calla, otorga. Si no contestas, te estás comiendo las condiciones del otro con papas.
6. ¿Cuánto cuesta una consulta con ustedes?
60 €.
7. ¿Por qué cobran 60 € por una consulta si hay abogados que lo hacen gratis?
Si quieres que alguien te regale los oídos, pide cita con los que no cobran. Pero ten cuidado: en los despachos de “consulta gratis”, el producto eres tú. Su objetivo no es resolverte la duda en 10 minutos, sino que no salgas de allí sin firmar una hoja de encargo para ir a juicio, aunque no tengas razón.
Nosotros cobramos 60 € porque nuestro tiempo y nuestro criterio valen dinero (como el tuyo). Es un filtro de honestidad. Te decimos la verdad, te guste o no, para que no pierdas miles de euros en un juicio que no puedes ganar. Ve a las consultas gratuitas, prueba suerte y, si consigues salir de allí sin haber “picado el anzuelo” y con una respuesta clara, felicidades.
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