El gran dilema del alquiler: ¿Quién paga los daños?

En 30 segundos

Llega el final del contrato. Dejas las llaves sobre la mesa. Y entonces empieza el partido de ping-pong más temido: “Esto estaba roto”. “No, esto es por el uso”. “Te lo descuento de la fianza”. “Eso es ilegal”.

Esta discusión ha costado más dinero y disgustos que casi cualquier otra cláusula de un contrato. El texto que vamos a desgranar es el mapa del tesoro (o el manual para no pisar las minas, según se mire) que define quién es responsable de qué. Tanto si eres el dueño que protege su inversión como si eres el inquilino que quiere recuperar su fianza intacta, entender esto te ahorrará un abogado. O, mejor dicho, te enseñará cuándo necesitas uno.

 

Te interesa como propietario

Verás, cuando alquilas tu casa, no se la estás regalando a nadie. Es tuya. Es una inversión que te ha costado sudor y dinero. Y la ley, afortunadamente, lo entiende.

El texto nos cuenta algo que es música para tus oídos: se presume que el inquilino es el culpable de los daños. ¿Qué significa esto? Que no tienes que demostrar que él rompió algo, sino que él tiene que demostrar que fue un accidente inevitable o algo que no tuvo que ver con él. Es un cambio de juego.

Además, la ley también presupone que entregaste la vivienda en perfecto estado, como una patena. A menos que se diga lo contrario por escrito.

Pero ojo, esto no es un cheque en blanco para desentenderte. Tu obligación sagrada es mantener la vivienda habitable. Las tuberías viejas que revientan, el termo que muere de repente…Eso es tuyo. Es el coste de tener una propiedad en alquiler. Lo que no es tu problema son las consecuencias de un mal uso. ¿Una pared con grafitis? ¿Cables arrancados? ¿Azulejos ennegrecidos por no limpiar en tres años? Eso no es “desgaste”, es negligencia. Y la factura se la pasas al inquilino.

 

Te interesa como inquilino

Esa fianza que pagaste al entrar no es un regalo de bienvenida para el propietario. Es tu dinero. Y tienes todo el derecho a recuperarlo. Tu misión, si decides aceptarla, es devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibiste, pero con una excepción clave: el desgaste por el uso normal y el paso del tiempo.

¿Qué es “uso normal”? Aquí está el quid de la cuestión. Hacer un agujero para colgar una foto de tu boda es normal. Hacer un boquete en la puerta porque perdiste las llaves una noche, no lo es. Que la pintura de una pared pierda algo de brillo después de cinco años es normal. Que haya manchas de pintura en los marcos de las puertas por chapuzas al pintar, no lo es.

No tienes la obligación de pintar todo el piso al irte si has vivido allí de forma razonable. La ley no te pide que devuelvas un piso nuevo, te pide que devuelvas un piso bien cuidado. El texto es claro: tu responsabilidad empieza donde termina el sentido común y empieza el descuido. Si actúas con la diligencia de un “buen padre de familia” (un término antiguo que hoy traduciríamos como “ser una persona cuidadosa y sensata”), tu fianza debería volver a tu bolsillo.

 

Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias

Olvidémonos de la jerga legal. ¿Qué significa todo esto en el día a día de un alquiler en nuestras islas?

1. El reportaje fotográfico es tu mejor seguro. Antes de que el inquilino meta la primera caja, haced un inventario visual. Fotos y vídeos de cada habitación, cada electrodoméstico, cada pared, cada desperfecto (si lo hay). Firmad un anexo al contrato que incluya estas fotos y describa el estado de la vivienda. Este documento vale su peso en oro al finalizar el contrato. Será vuestra única verdad objetiva.
2. Desgaste vs. daño: la línea roja. El sol de Canarias se come el color de los toldos. Eso es desgaste. Unos niños (como los míos) que usan la pared de lienzo para sus obras de arte es un daño. Una persiana que deja de funcionar por vieja es cosa del propietario. Una lama rota por un golpe es cosa del inquilino. Ante la duda, aplica el sentido común.
3. Comunícalo todo por escrito. Inquilino, ¿hay una humedad en el techo? Manda un email o un WhatsApp al propietario. Ahora. Propietario, ¿el inquilino te avisa de una avería? Contéstale y ponte en marcha. Ahora. Si esa humedad acaba inundando al vecino de abajo y tú, como propietario, habías sido avisado y no hiciste nada, la responsabilidad puede ser tuya. El que avisa no es traidor.
4. La despedida, sin dramas. El día de la entrega de llaves, haced el mismo recorrido que el primer día, con las fotos iniciales en la mano. Dejad por escrito el estado final de la vivienda y si hay acuerdo o desacuerdo sobre algún punto. Inquilino, no dejes muebles ni trastos viejos. La vivienda debe quedar vacía. El coste de contratar una furgoneta para vaciarla puede salir de tu fianza.
5. El seguro, ese gran amigo. Propietario, puedes incluir una cláusula en el contrato para que el inquilino contrate un seguro de responsabilidad civil. Es totalmente válido y te da una tranquilidad enorme. Cubrirá los daños que el inquilino pueda causar a terceros (el famoso grifo abierto que inunda al vecino).

 

Conclusión

La relación entre propietario e inquilino no tiene por qué ser una batalla. La clave es la claridad desde el principio, la documentación exhaustiva y la comunicación honesta. Un buen contrato y un reportaje fotográfico inicial resuelven el 90% de los problemas. Y para el 10% restante, donde las cosas se complican, es donde entramos nosotros.

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