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Analizamos la Sentencia n.º 1599/2024, de 28 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024101601 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo niega la legitimación activa al nuevo propietario de una finca adquirida vía ejecución hipotecaria para instar un desahucio por falta de pago. La sentencia establece que la enajenación forzosa extinguió el contrato de arrendamiento preexistente, conforme al artículo 13 de la LAU. Por tanto, el adquirente no puede subrogarse en una relación contractual ya finalizada y debe acudir a otras vías legales, como la acción de precario, para poder recuperar la posesión.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La entidad mercantil que instó el procedimiento judicial basó su pretensión en una cadena de hechos que consideraba que le otorgaban plena legitimidad para poder hacerlo. El 4 de octubre de 2019, presentó una demanda acumulada de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. Su argumento principal se cimentaba en su condición de nueva propietaria de la vivienda, adquirida mediante un decreto de adjudicación de fecha 14 de marzo de 2016 , y una posterior cesión de dicho remate, en el marco de una ejecución hipotecaria contra la propietaria original.
La demandante afirmaba que, al convertirse en titular del inmueble, se había subrogado automáticamente en todos los derechos y obligaciones del anterior arrendador. Por ello, reclamaba una deuda de 10.250 euros, correspondiente a las rentas impagadas desde mayo de 2016 hasta septiembre de 2019. Para fundamentar la reclamación, aportó prueba de haber intentado notificar al arrendatario el cambio de titularidad y la nueva cuenta para el ingreso de las rentas mediante burofaxes que no fueron entregados, pero de los que se dejó aviso.
Su tesis jurídica, expuesta tanto en la demanda como en su posterior recurso de apelación, era clara: la legitimación activa para resolver el contrato y reclamar las rentas no derivaba de ser parte originaria del contrato, sino de su condición de propietaria actual. Sostenía que la inscripción de su título en el Registro de la Propiedad, libre de cargas o derechos previos, extinguía cualquier derecho del antiguo arrendador, convirtiéndola a ella en la única legitimada para percibir las rentas.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La defensa del inquilino se articuló sobre un pilar central e inamovible: la falta de legitimación activa de la entidad demandante. Su oposición, formalizada el 6 de julio de 2020 , se basaba en un hecho documentalmente probado: el contrato de arrendamiento, fechado el 24 de febrero de 2014, no había sido suscrito con la sociedad propietaria que fue ejecutada hipotecariamente, sino con una tercera mercantil distinta, que en el propio contrato se identificaba como dueña del “uso y disfrute” de la vivienda.
Para el demandado, esta distinción era crucial. La demandante era una completa extraña a la relación jurídica arrendaticia en la que él era parte. Argumentó que la nueva propietaria no podía arrogarse los derechos de un contrato celebrado por un tercero, sin que se hubiera acreditado una cesión contractual válida.
Además de este argumento principal, que resultó ser el decisivo, el demandado también alegó la falta de una comunicación fehaciente del cambio de titularidad y del requerimiento de pago , la existencia de pluspetición al afirmar haber abonado rentas hasta enero de 2019 , e incluso invocó normativa de protección social en materia de vivienda. Tras ver revocada en apelación la sentencia favorable que obtuvo en primera instancia, interpuso un recurso de casación por interés casacional, denunciando la infracción del artículo 10 de la LEC (legitimación), los artículos 14 y 27.2.a) de la LAU y el artículo 1257 del Código Civil (principio de relatividad de los contratos), y la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina del Tribunal Supremo.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo realiza un análisis meticuloso que desmonta la argumentación de la parte demandante y de la Audiencia Provincial, para finalmente confirmar la acertada decisión del Juzgado de Primera Instancia.
El Alto Tribunal comienza por definir la legitimación procesal, recordándola como una aptitud para ser parte que exige una adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma tener y la pretensión que se ejercita. En este caso, la acción es de resolución de un contrato de arrendamiento y reclamación de rentas. Por tanto, la cualidad que otorga legitimación activa no es la de ser propietario, sino la de ser arrendador. La demandante, al no ser parte del contrato, es una tercera ajena a la relación jurídica.
El error de la Audiencia Provincial, según el Tribunal Supremo, fue aplicar incorrectamente el artículo 14 de la LAU y dar por sentada una subrogación que nunca se produjo. El Tribunal Supremo aclara que el precepto aplicable, dada la fecha del contrato, era el artículo 13 de la LAU en su redacción anterior a la reforma de 2019.
Este artículo 13.1 LAU establecía de forma tajante que, si durante la vigencia del contrato el derecho del arrendador quedaba resuelto por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, “quedará extinguido el arrendamiento”. La ley no preveía una subrogación, sino una extinción automática (ope legis), salvo que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, lo que no ocurría en este caso.
En consecuencia, la premisa de la demandante era errónea: la ejecución hipotecaria no la convirtió en la nueva arrendadora, sino que resolvió el contrato de arrendamiento. Al extinguirse el contrato, se extinguió también la obligación principal del arrendatario de pagar la renta y, por supuesto, el derecho del arrendador (o de quien pretendiera ocupar su lugar) a exigirla.
Citando su propia jurisprudencia (SSTS 109/2021 y 212/2021), el tribunal reitera que “no cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido”. La demandante pretendía resolver un contrato por impago de rentas, pero ese contrato ya no existía jurídicamente.
Finalmente, el Supremo señala que esta conclusión no deja desprotegido al nuevo propietario. Este disponía de otras acciones para recuperar la posesión del inmueble, como la acción de desahucio por precario, al encontrarse el ocupante sin un título válido que justificara su posesión. Lo que no podía hacer era utilizar la vía del desahucio por falta de pago de rentas, que se fundamenta en un vínculo contractual que la propia ejecución hipotecaria había hecho desaparecer.
Por todo ello, se estima el recurso de casación, se anula la sentencia de la Audiencia Provincial y se declara firme la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que desestimó la demanda por falta de legitimación activa de la propietaria.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Arts. 10, 250.1 1º, 394.1, 398.1, 398.2, 441.
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Arts. 7, 9.4, 13, 14, 17, 27.2.a), 35.
- Código Civil (CC): Arts. 1089, 1091, 1257, 1555.1, 1569.2.
Sentencias citadas
- STS 513/2006, de 30 de mayo.
- STS (Pleno) 1/2021, de 13 de enero.
- STS 109/2021, de 1 de marzo.
- STS 212/2021, de 19 de abril.
- STS 603/2021, de 14 de septiembre.
