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Analizamos la Sentencia n.º 876/2024, de 18 de junio, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024100875 (puede descargar aquí esta sentencia):
En esta sentencia, el Tribunal Supremo confirma el desahucio de un ocupante que realizó obras transformadoras en un inmueble tras la resolución del contrato de alquiler original. La sentencia establece que la condición de precarista (quien ocupa sin título) es incompatible con la de poseedor de buena fe. Por tanto, el ocupante no tiene derecho al reembolso de los gastos útiles ni, en consecuencia, puede ejercer un derecho de retención para oponerse al desalojo.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, como propietaria del inmueble, fundamentó su acción de desahucio por precario en un argumento principal y contundente: la parte demandada ocupaba la finca sin ostentar ningún título legal que legitimara dicha posesión.
La argumentación del propietario se estructuró sobre la base de los siguientes puntos clave:
- Inexistencia de vínculo contractual: el propietario sostenía que no existía ninguna relación contractual de alquiler ni de cualquier otra naturaleza entre él y la entidad ocupante. El contrato de arrendamiento original, suscrito con una sociedad vinculada a la demandada, había sido resuelto judicialmente por sentencia firme debido al impago de la renta.
- Extinción del título original: al haberse declarado resuelto el contrato de alquiler primitivo, cualquier derecho de posesión que de él pudiera derivarse, tanto para el arrendatario original como para terceros vinculados a este, había quedado completamente extinguido.
- Posesión meramente tolerada: la permanencia del ocupante en el inmueble, tras la resolución del alquiler y la posterior adquisición de la propiedad por el demandante, constituía una situación de precario. Es decir, una posesión tolerada por el nuevo dueño, pero sin ningún título habilitante. La demanda se interpuso precisamente para poner fin a dicha tolerancia y recuperar la posesión efectiva del activo.
- Irrelevancia de las obras realizadas: el propietario argumentó que las obras o mejoras que el ocupante hubiera podido realizar en el interior de la nave industrial eran irrelevantes para la cuestión central del procedimiento: la existencia o no de un título posesorio. Sostenía que la realización de una actividad industrial o la instalación de bienes muebles, aunque fueran de gran valor, no confieren por sí mismas un derecho a ocupar un inmueble ajeno indefinidamente.
- Subordinación del ocupante al arrendatario original: se destacó que el derecho del ocupante a estar en la finca estaba intrínsecamente ligado y subordinado al que tenía el arrendatario original. Una vez desaparecido el derecho del arrendatario principal, el del ocupante subordinado corría la misma suerte y desaparecía con él.
En resumen, la postura del arrendador o propietario se basó en la simple y directa aplicación de la ley: sin contrato de alquiler vigente y sin ningún otro título que justificara la posesión, el ocupante era un precarista y, por tanto, procedía el desahucio para que el legítimo dueño pudiera recuperar la plena disposición de su propiedad.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, que ocupaba el inmueble donde desarrollaba su actividad industrial, se opuso firmemente al desahucio, articulando una defensa compleja basada en la existencia de un título para poseer y, de forma subsidiaria, en la protección que el Código Civil otorga al constructor de buena fe.
Los argumentos centrales de su defensa, que fueron desarrollados tanto en la contestación a la demanda como en los posteriores recursos, fueron los siguientes:
- Existencia de un título posesorio complejo: la demandada alegó que su posesión no era un simple precario, sino que se enmarcaba en una operación negocial mucho más amplia y compleja. Esta operación incluía no solo el contrato de alquiler inicial sobre la nave, sino también otros contratos de arrendamiento financiero (leasing) sobre maquinaria e instalaciones que se incorporaron a la misma para desarrollar una industria. Sostenía que esta finalidad conjunta transformó la naturaleza de la posesión, dotándola de un título válido y oponible frente al propietario.
- Transformación sustancial del inmueble: el argumento de más peso fue que las obras realizadas habían modificado de forma tan radical el inmueble que ya no se trataba de la simple nave industrial objeto del alquiler original, sino de unas instalaciones deportivas completamente nuevas y funcionales. Esta transformación, acreditada mediante informes periciales, implicaba que el objeto del desahucio no era el mismo que el del contrato resuelto, lo que impedía el éxito de la acción de precario.
- Condición de constructor de buena fe: la defensa invocó la protección de los artículos 361 y 453 del Código Civil. Argumentó que había actuado como un edificante de buena fe en terreno ajeno, ya que las obras se realizaron con el conocimiento y consentimiento del propietario original. Como tal, reclamaba que no se le podía privar de la posesión sin que el dueño del suelo le indemnizara previamente por el valor de lo construido o de las mejoras útiles realizadas.
- Derecho de retención: como consecuencia directa del punto anterior, la demandada sostuvo que le asistía un derecho de retención sobre el inmueble. Este derecho le facultaba para permanecer en la posesión de la finca como garantía hasta que el propietario le abonara la indemnización correspondiente por las obras y mejoras. A su juicio, este derecho de retención constituía un título suficiente para enervar y paralizar la acción de desahucio por precario.
- Vulneraciones procesales: en su recurso al Tribunal Supremo, denunció diversas supuestas infracciones procesales. Entre ellas, que se habían aplicado incorrectamente los efectos de la sentencia del desahucio anterior (en el que no fue parte) , que se había producido un error en la valoración de la prueba pericial que acreditaba las obras y que se había vulnerado su derecho de defensa al no permitirle discutir plenamente su derecho de retención en el juicio de precario.
En definitiva, la postura de la parte ocupante no negaba la resolución del contrato de alquiler primitivo, sino que defendía que su situación trascendía dicho contrato, habiendo generado, a través de una inversión sustancial y la transformación del inmueble, un nuevo derecho de posesión o, como mínimo, un derecho de retención que impedía el desahucio hasta ser compensado económicamente.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo desestimó íntegramente los recursos de la parte demandada y confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial que acordó el desahucio por precario. La decisión judicial se fundamentó en una interpretación estricta de las figuras del precario y del poseedor de buena fe, consolidando su doctrina sobre la improcedencia del derecho de retención en estos casos.
El razonamiento de la Sala se articula en los siguientes puntos clave:
- Análisis de la condición de precarista: el tribunal parte de la base de que, una vez resuelto por sentencia firme el contrato de alquiler que daba cobertura a la posesión, el ocupante carece de título para permanecer en el inmueble. Su situación es la de un precarista, definido como aquel que posee una cosa por mera liberalidad o tolerancia del dueño, sin un título que lo justifique.
- El precarista no es un poseedor de buena fe: este es el núcleo de la doctrina del Supremo. La Sala reitera que la figura del precarista es incompatible con la del poseedor de buena fe a efectos de la liquidación del estado posesorio regulada en el Código Civil. Se considera poseedor de buena fe a quien ignora que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida. El precarista, por definición, sabe que carece de título, por lo que no puede ser considerado de buena fe.
- Inexistencia del derecho de retención: el derecho a retener la cosa poseída, que el artículo 453 del Código Civil concede al poseedor de buena fe como garantía para el abono de los gastos necesarios y útiles, no es aplicable al precarista. Al no ser poseedor de buena fe, el precarista no tiene derecho al abono de los gastos útiles (las mejoras). Y si no existe el derecho de crédito principal (el reembolso de las mejoras), tampoco puede existir el derecho de garantía accesorio (la retención del inmueble).
- Distinción entre poseedor civil y poseedor natural: el Tribunal Supremo precisa que el derecho de retención solo puede ser reconocido en el “poseedor civil” (quien posee en concepto de dueño o titular de un derecho real), pero no en el precarista, que es un mero “poseedor natural” o detentador de la cosa.
- Las obras no crean un título: la Sala concluye que la realización de obras, por muy importantes y transformadoras que sean, no crea por sí misma un título de posesión oponible al propietario. Si bien el ocupante podría, en un procedimiento distinto, reclamar una eventual indemnización por otros conceptos (como el enriquecimiento injusto, si procediera), no puede utilizar la existencia de dichas obras como protección para paralizar un desahucio cuando carece de título de alquiler o de cualquier otra índole.
- Rechazo de las infracciones procesales: el tribunal desestimó uno por uno los motivos procesales alegados. Aclara que la sentencia del desahucio anterior no se usó como “cosa juzgada”, sino como un hecho probado para constatar la extinción del título de alquiler original. Tampoco aprecia error en la valoración de la prueba, pues la Audiencia Provincial sí valoró los informes sobre las obras, pero concluyó, en una valoración jurídica correcta, que estas no otorgaban un derecho a poseer. Finalmente, niega la indefensión, pues la discusión sobre el derecho de retención no es una cuestión procesal, sino de fondo, que fue debidamente resuelta.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Código Civil (CC):
- Artículos 334.3, 353, 358, 361, 434, 453, 454 y 1281. Estos preceptos regulan la accesión, la propiedad, la posesión, la liquidación del estado posesorio (gastos necesarios, útiles y suntuarios), la buena fe del poseedor, el derecho de retención y la interpretación de los contratos.
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
- Artículos 207.3, 222.4, 348, 398.1, 469.1.2, 469.1.3, 469.1.4 y 477.1. Regulan aspectos procesales como la cosa juzgada, la valoración de la prueba pericial, los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación, y la imposición de costas.
- Constitución Española (CE):
- Artículo 24, 24.1 y 24.2. Se invoca en relación con el derecho a la tutela judicial efectiva, a no sufrir indefensión y a un proceso con todas las garantías.
Sentencias citadas
El Tribunal Supremo fundamenta su decisión en una línea jurisprudencial coherente y reiterada sobre el desahucio por precario y el derecho de retención, citando y sistematizando las siguientes sentencias:
- STS 133/1948, de 17 de mayo
- STS 442/1984, de 9 de julio
- STS 326/1997, de 21 de abril
- STS 726/2000, de 13 de septiembre
- STS 469/2002, de 20 de mayo
- STS 309/2005, de 29 de abril
- STS 58/2010, de 19 de febrero
- STS 28/2013, de 30 de enero
- STS 163/2016, de 16 de marzo
- STS 460/2016, de 5 de julio
- STS 123/2018, de 7 de marzo
- STS 586/2019, de 6 de noviembre
- STS 614/2020, de 17 de noviembre
- STS 141/2021, de 15 de marzo
- STS 755/2021, de 3 de noviembre
- STS 514/2023, de 18 de abril
