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Analizamos la Sentencia n.º 197/2016, de 20 de abril, dictada por la Sección 6 de la Audiencia Provincial de Valencia, Id Cendoj: 46250370062016100176 (puede descargar aquí la sentencia):
El inquilino de un local de bar demanda al arrendador por la inhabilitación del local debido a deficiencias estructurales y daños ocasionados durante la reparación de un falso techo. El arrendatario solicita la suspensión del contrato y que el arrendador realice las reparaciones necesarias para restituir el local a su estado anterior. El arrendador se opone, argumentando que algunas reparaciones son responsabilidad del arrendatario. La sentencia estima parcialmente la demanda, estableciendo las responsabilidades de cada parte en las reparaciones.
La postura de la parte demandante (inquilino)
El arrendatario argumenta que el local quedó inhabilitado para su uso como bar debido a deficiencias estructurales en el forjado del techo, que existían previamente al contrato de arrendamiento. Estas deficiencias se descubrieron durante la reparación de un falso techo de escayola que se había desprendido. El arrendatario comunicó al arrendador la necesidad de las reparaciones y su voluntad de suspender el contrato hasta que se realizaran, pero el arrendador no respondió adecuadamente. Por lo tanto, el arrendatario dejó de pagar la renta y cesó en su actividad. El arrendatario solicita que se declare la suspensión del contrato, que el arrendador realice las reparaciones necesarias para reponer el local a su estado anterior y que se le exima del pago de la renta desde septiembre de 2013 hasta la finalización de las obras.
La postura de la parte demandada
El arrendador reconoce la relación arrendaticia y que acordó asumir el 50% del coste de reparación del falso techo de escayola, aunque considera que dicha reparación correspondía al arrendatario según el contrato. El arrendador niega que el local esté en estado ruinoso y argumenta que la necesidad de acondicionamiento ya existía al firmar el contrato. El arrendador realizó reparaciones en el forjado del techo, pero considera que las obras restantes de acondicionamiento y adecuación del local son responsabilidad del arrendatario. El arrendador solicita que se desestime la demanda y que el arrendatario realice los trabajos necesarios para adecuar el local al destino pactado.
La decisión judicial
La sentencia estima parcialmente la demanda del arrendatario. Se reconoce que el local se encuentra en un estado no óptimo para el desarrollo de la actividad de bar debido a deterioros en el falso techo, instalaciones y mobiliario. Se establece que el arrendador es responsable de reparar los defectos estructurales y los daños ocasionados durante la reparación del falso techo, mientras que el arrendatario es responsable de las actuaciones previas, como las altas en los suministros de agua y electricidad. Se excluye de la condena la dotación de aislamiento acústico, ya que el local no disponía de ello previamente. Se confirma la suspensión del contrato de arrendamiento desde septiembre de 2013 hasta la finalización de las obras.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
- Artículo 26 LAU
- Artículo 1563 del Código Civil
- Artículo 1564 del Código Civil
- Artículos 217, 281.3, 316, 319, 326, 348 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 394 LEC
- Artículo 398 LEC
- Artículo 1255 del Código Civil
- Artículo 1554 del Código Civil
- Artículo 1561 del Código Civil
- Artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU)
- Artículo 114.7, párrafo 3, TRLAU
- Artículo 114.6 TRLAU
- Artículo 110 TRLAU
- Artículo 108 TRLAU
- Artículo 1098 del Código Civil
- Artículo 21.6 LAU
- Artículo 24 LAU
- Artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
- Artículo 359 de la LEC de 1881
- Artículo 477 de la LEC
- Artículo 479 de la LEC
- Artículo 470.1 de la LEC
- Disposición Final decimosexta de la LEC
- Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ)
Sentencias citadas
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Secc. 21) de 21 de junio de 2012
- Sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª, de fecha 5-10-2011, no 995/2011, rec. 459/2011
- Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1984 y 6 de febrero de 1987
- Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de junio, 17 de julio y 12 de noviembre de 1988, 11 de abril y 9 de diciembre de 1989, 9 de abril de 1990 y 7 de enero de 1991
- Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1992 y 10 de noviembre de 1994
- SAP, Civil sección 13 del 04 de noviembre de 2015 (ROJ: SAP B 11435/2015 – ECLI:ES:APB:2015:11435) Sentencia: 332/2015 | Recurso: 521/2014 | Ponente: ISABEL CARRIEDO MOMPIN
- SSTS de 20 y 28.2.1975
- STS de 7 de enero de 1981
- STS de 28 de enero de 1981
- SSTS de 3 de febrero de 1962, de 9 de marzo de 1964 y de 20 de junio de 1980
- SSTS de 26 de diciembre de 1942, de 3 de febrero de 1962, de 17 de junio de 1972, de 12 de noviembre de 1974, de 20 y de 28 de febrero de 1975
- SSTS de 2 de diciembre de 1972 y de 20 de junio de 1980
- STS de 20.2.1975
- STS de 22 de diciembre de 1932
- STS de 26 de diciembre de 1942
- STS de 22 de noviembre de 1974
- Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 1991, 14 de diciembre de 1992, 6 de marzo de 1995, 23 de julio y 30 de noviembre de 1996 y 31 de marzo de 1998
- Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de enero, 17 y 24 de julio, 21 de noviembre, todas de 1989, y 30 de septiembre de 1992
- Sentencias del Tribunal Constitucional 29/1987, de 6 de marzo, 142/1987, de 23 de julio y 125/1989, de 12 de julio
- Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1996, 29 de mayo, 28 de octubre y 5 de noviembre de 1997, 11 de febrero, 10 de marzo y 24 de noviembre de 1998, 4 de mayo y 21 de diciembre de 1999 y 22 de marzo de 2000
