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Si tienes una vivienda de protección oficial (VPO) o vives en una de alquiler, las reglas del juego no son las que crees. La mayoría piensa que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la biblia, pero a veces hay “evangelios apócrifos” que mandan más.
Hoy analizamos la Sentencia n.º 707/2025 de 9 de mayo de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100715). Si haces clic aquí, puedes consultar el texto completo de la sentencia n.º 707/2025, de 9 de mayo.
El origen del conflicto
Estamos en 2010. Penélope firma un contrato de alquiler.
No es un alquiler cualquiera, es una vivienda protegida, adjudicada por una empresa pública. En el contrato hay una cláusula, la número once para ser exactos, que dice básicamente: “Penélope, tú pagas los servicios: luz, agua, limpieza, ascensores y jardines”.
Penélope, como buena inquilina, paga. Paga religiosamente durante años.
Pasan 44 meses. Penélope echa cuentas y ve que ha pagado casi 2.000 euros en gastos de comunidad. Y entonces habla con alguien o lee algo y piensa: “Un momento, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que si no me ponen por escrito cuánto voy a pagar al año exactamente, esa cláusula es nula”.
Así que decide reclamar su dinero.
La inquilina que demandó
Penélope se fue al Juzgado con la ley en la mano.
Su argumento era sólido como una roca (o eso parecía): el artículo 20 de la LAU exige que, para que el inquilino pague la comunidad, debe constar por escrito el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
En su contrato ponía que ella pagaba, sí, pero no ponía “Son X euros al año”. Ponía conceptos generales.
Así que Penélope dijo: “Esta cláusula no cumple la LAU. Es nula. Devuélvanme mis 1.993,64 euros”. Y ojo, que en Primera Instancia y en la Audiencia Provincial le dieron la razón. Parecía que tenía el caso ganado.
La propietaria a la que llevaron al Juzgado
La propietaria es una empresa pública de vivienda (en este caso de Madrid, pero podría pasar aquí en Canarias perfectamente).
No se quedaron quietos. Recurrieron hasta el final, hasta el Tribunal Supremo.
Su defensa era interesante: “Oiga, que esto no es un piso de mercado libre en el centro. Esto es una VPO. Nosotros tenemos nuestras propias normas y reglamentos de vivienda protegida”.
Argumentaron que su reglamento específico dice que pueden cobrar el coste real de los servicios. Punto. No dice nada de tener que adivinar el futuro y poner el importe anual exacto en el contrato. Decían que la normativa de VPO es especial y va por delante de la LAU general.
Lo que decidió el Tribunal
Aquí viene el giro de guion.
El Tribunal Supremo, en esta sentencia de mayo de 2025, ha dicho: gana la propietaria.
El Tribunal explica que no se puede mezclar todo. Dice que las VPO tienen su propia normativa “particular” (autonómica) y la LAU solo se aplica en lo que esa normativa no diga.
Como la normativa específica de vivienda protegida dice que el arrendador puede cobrar el “coste real de los servicios” y no exige detallar el importe anual, no hace falta detallarlo.
El Supremo dice literalmente que no hay ninguna “laguna legal” que rellenar con la LAU. Si la norma de VPO dice que pagas el coste real, pagas el coste real. Penélope se queda sin la devolución y la cláusula es válida.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vale, y ¿esto qué significa para mí que vivo en Tenerife o en Gran Canaria?
Pues mucho. Aunque esta sentencia venga de un caso de Madrid, la doctrina del Supremo es aplicable en toda España: la norma específica de VPO prevalece sobre la norma general de alquileres.
- Si eres inquilino de VPO: mucho cuidado con pensar que las protecciones estándar de la LAU (como la del artículo 20) te salvan siempre. Si tu contrato dice que pagas gastos y es una vivienda protegida, es muy probable que tengas que pagarlos aunque no pusiera la cifra exacta al firmar, siempre que sea el “coste real”.
- Si eres propietario (o gestionas VPO): respiras más tranquilo. La justicia entiende que el régimen de protección oficial es especial. Eso sí, transparencia ante todo: cobra solo el coste real, ni un céntimo más.
Esto demuestra que en Derecho Inmobiliario, el “café para todos” no existe. Cada apellido de la vivienda (VPO, libre, local, temporada) cambia las reglas.
Conclusión
A veces lo que parece una victoria segura (como le pasó a Penélope al principio) se tuerce si no se conoce la jerarquía de las normas. En el despacho estamos viendo muchos casos donde la “letra pequeña” del tipo de vivienda lo cambia todo.
Si tienes dudas con tu contrato, sea de VPO o libre, o si te están reclamando cantidades que no te cuadran, no asumas nada.
Escríbenos y lo miramos.
Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
