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Vives de alquiler, pagas religiosamente y un día llega una empresa gigante diciendo que ha comprado la casa en una subasta y que te vayas. Pánico. Pues bien, no siempre tienen la razón. El Tribunal Supremo ha recordado que, si el banco hizo las cosas mal, tú no tienes por qué pagar los platos rotos.
Analizamos la Sentencia n.º 727/2025 de 12 de mayo de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100738). Puedes descargar la Sentencia del Tribunal Supremo sobre alquiler y ejecución hipotecaria (PDF) completa aquí.
El origen del conflicto
Te cuento la historia.
Había una empresa propietaria de varias viviendas en Aguadulce (Almería, pero podría ser perfectamente en Telde o en Arona) que pidió un préstamo al banco. Como garantía, hipotecó las casas.
La empresa dejó de pagar. El banco, como es costumbre, ejecutó la hipoteca y sacó las casas a subasta. Nadie pujó, así que el banco se las quedó y luego se las pasó a otra empresa (llamémosla “El fondo”).
Hasta aquí, lo normal.
El problema es que, en medio de todo este lío de bancos y juzgados, la dueña original alquiló una de esas casas a D. Evelio.
D. Evelio firmó su contrato, entró a vivir y empezó a pagar su alquiler. Él no sabía (o no le importaba) que el banco y el dueño original se estuvieran peleando. Él solo quería un techo.
Pero “El fondo”, ya con los papeles de la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad, demandó a D. Evelio para que se fuera.
El propietario (el fondo) que demandó
“El fondo” lo tenía clarísimo. Su argumento era de manual:
“Mire Señor Juez, yo soy el dueño. Aquí están mis papeles del Registro de la Propiedad. Esta casa es mía porque me la adjudiqué en una ejecución hipotecaria. La ley dice que si la casa se subasta, el alquiler se extingue (salvo que esté inscrito antes, que no es el caso). Así que D. Evelio sobra.”
Usaron una vía rápida (el artículo 41 de la Ley Hipotecaria) que es básicamente un: “Soy el dueño registrado, echa al que esté dentro ya”.
El inquilino (D. Evelio) al que llevaron al Juzgado
D. Evelio no se amilanó. Se buscó un buen abogado y dijo:
“Un momento. Yo tengo un contrato de alquiler firmado legalmente. Pago mis facturas. Y, ojo al dato: el Tribunal Constitucional ha dicho que la ejecución hipotecaria del banco fue NULA porque no notificaron bien al antiguo dueño.”
D. Evelio argumentó que, como el Constitucional anuló la subasta y mandó repetir el proceso desde el principio, técnicamente la casa nunca dejó de ser del dueño original cuando él firmó el alquiler. Por tanto, su contrato es válido y “El fondo” no puede echarle por la vía rápida.
Lo que decidió el Tribunal
El caso fue una montaña rusa. El juzgado de primera instancia le dio la razón a D. Evelio. Luego, la Audiencia Provincial se la dio a “El fondo” y ordenó el desahucio.
Pero D. Evelio llegó al Tribunal Supremo y este ha dado un golpe en la mesa a su favor.
El Supremo dice que D. Evelio se queda.
¿Por qué? Porque “El fondo” intentó usar un procedimiento sumario (rápido) basado en que su titularidad era indiscutible. Pero resulta que no lo es. Al haber anulado el Constitucional la ejecución hipotecaria por defectos de forma, la validez del título de propiedad de “El fondo” quedó en entredicho en el momento de la demanda.
La frase clave del Supremo es demoledora para el gigante inmobiliario:
“Concurren dos circunstancias… la enajenación forzosa… fue dejada sin efecto por la sentencia dictada por el Tribunal Constitucional… el contrato de arrendamiento estaba en vigor y las rentas se venían abonando puntualmente”.
Básicamente: no puedes usar la vía rápida para desahuciar a un inquilino que paga, cuando tu propio título de propiedad pende de un hilo por errores del banco.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Muchas viviendas proceden de embargos bancarios.
Si eres inquilino:
- El contrato es tu escudo: si firmaste antes de que la subasta fuera firme, y pagas tu renta, pelea. No te vayas a la primera carta que recibas de un fondo de inversión.
- Investiga al banco: a veces, los bancos cometen errores al notificar los embargos (como pasó aquí). Si anulan la subasta, tu alquiler puede “resucitar” o mantenerse, incluso si la ley de arrendamientos (LAU) decía que debía extinguirse.
- Paga siempre: fíjate que el Supremo valora mucho que D. Evelio estaba al corriente de pago. Si dejas de pagar, pierdes la razón.
Si eres propietario (o inversor):
- Cuidado con lo que compras en subasta: comprar casas con inquilinos es arriesgado. Si el procedimiento anterior tuvo fallos, te puedes tener que comer algo que no esperabas.
- Revisa el historial: no te fíes solo de que el Registro diga que está libre de cargas. Si hay un inquilino dentro, averigua desde cuándo y con quién firmó.
Conclusión
La ley parece fría, pero está llena de matices. D. Evelio se enfrentó a un gigante y ganó porque su abogado supo encontrar el fallo en la cadena de errores del banco.
